Strikte voorwaarden verlaagd (2%) tarief overdrachtsbelasting

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Aankoop van twee woonhuizen. Voor een koopprijs van € 838.500 heeft een echtpaar een woonhuis gekocht. Bij de levering van het pand wordt daarover 8% overdrachtsbelasting betaald (in 2022). Dat komt neer op een bedrag van € 67.080 aan overdrachtsbelasting. Nog voordat de akte van levering bij de notaris wordt getekend, wordt er door het echtpaar voor € 828.000 nog een ander woonhuis aangekocht. Omdat ze schriftelijk verklaren dat dit tweede woonhuis anders dan tijdelijk door hen zal worden bewoond, wordt daarover 2% overdrachtsbelasting berekend.

Verbouwing duurt langer dan gedacht. Het tweede woonhuis moet eerst worden verbouwd en daarom trekt het echtpaar in het eerste woonhuis dat door hen is gekocht. Omdat de verbouwing langer duurt dan gedacht, wonen ze uiteindelijk ruim zeven maanden in het eerste woonhuis. Volgens hen kan deze woning daarom niet meer worden aangemerkt als een woning die tijdelijk wordt bewoond. Daarom had over de aankoop van de eerste woning ook 2% overdrachtsbelasting moeten worden berekend. De kopers eisen teruggave van € 50.310 aan overdrachtsbelasting.

Wat zegt de wet?

Verlaagd tarief woning. Het tarief van de overdrachtsbelasting bedraagt thans 10,4% (in 2022: 8%). Voor de aankoop van een woning kan het verlaagde tarief van 2% worden toegepast als er voldaan wordt aan de volgende drie voorwaarden (art. 14 lid 2 WBRV) :

1. de woning moet worden aangekocht door een natuurlijk persoon;
2. de koper moet de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken;
3. dit moet door de koper zonder voorbehoud schriftelijk worden verklaard.

Op de dag van de levering. Of er wordt voldaan aan deze voorwaarden, is de dag waarop de woning aan de koper wordt geleverd, beslissend.

Zesmaandstermijn. Voor de beoordeling of een woning anders dan tijdelijk wordt bewoond, wordt als maatstaf een periode van zes maanden aangehouden.

Hoe oordeelt de rechter?

Omdat het echtpaar de eerste woning langer dan zes maanden heeft bewoond, menen ze recht te hebben op teruggave van overdrachtsbelasting. Helaas voor hen ziet Rechtbank Den Haag dat anders (ECLI:NL:RBDHA:2024:1255) . Op de dag dat de akte van levering van deze woning bij de notaris werd getekend, hadden ze al de koopovereenkomst getekend voor de aankoop van de tweede woning. Daardoor wisten ze dat de eerste woning slechts tijdelijk door hen zou worden bewoond.

Intentie koper is ook van belang. Dat de verbouwing van de tweede woning en daarmee dus ook de bewoning van de eerste woning langer dan zes maanden heeft geduurd, mag wel zo zijn. Maar deze zesmaandstermijn is niet alles bepalend. Het gaat ook om de intentie van de koper op het moment dat de akte van levering bij de notaris wordt getekend. Op dat moment was voor het echtpaar duidelijk dat de eerste woning door hen slechts tijdelijk zou worden bewoond. Daarom hebben ze geen recht op teruggave van de overdrachtsbelasting.