UW RAADSMAN - 25.02.2025

Sleutelverklaring en overdrachtsbelasting anno 2025

De sleutelverklaring

Afspraken vastleggen. Als de koper de sleutels van de woning krijgt voordat de eigendomsoverdracht bij de notaris plaatsvindt, is het verstandig om een schriftelijke sleutelverklaring op te stellen. Op deze manier kan de koper alvast toegang tot de woning krijgen, bijv. om enige werkzaamheden in of aan de woning te (laten) verrichten. In de sleutelverklaring kunnen de volgende afspraken worden vastgelegd:

• welke werkzaamheden de koper wel/niet mag verrichten;
• voor wiens rekening de gebruikers- en eigenaarslasten komen;
• een regeling omtrent aansprakelijkheid voor schade;
• of de koper een vergoeding moet betalen;
• wat er moet gebeuren als de juridische eigendomsoverdracht van de woning om wat voor reden dan ook, niet doorgaat.

Opstalverzekering. Partijen moeten contact opnemen met hun opstalverzekeraar. Stel dat de woning afbrandt in de periode dat de koper toegang tot de woning heeft. Bij wie ligt dan het risico? Ook dit moet worden vastgelegd.

Instemming hypotheekbank. De hypotheekhouder (geldverstrekker van de verkoper) moet er formeel mee instemmen dat de woning aan de koper in gebruik wordt gegeven. De geldverstrekker kan anders de geldlening opeisen.

Risico’s onderschat

Doorgaans zijn partijen zich niet bewust van alle risico’s die gepaard gaan met de sleuteloverdracht. Deze transactie lijkt immers onschuldig en is zo geregeld. Het advies is dan ook om:

• een goede sleutelverklaring te maken; of
• de overdrachtsdatum (bij de notaris) te vervroegen.

Let op.  Is dat niet mogelijk, dan is het verstandig om te wachten. Niets doen, dat wil zeggen: het overhandigen van de sleutel(s) zonder iets te regelen, is in ieder geval uit den boze.

Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 2 vindt u een model Sleutelverklaring.

Wat met de overdrachtsbelasting?

Economische eigendomsoverdracht. De Belastingdienst kan het vroegtijdig in gebruik nemen van de woning beschouwen als verkrijging van de economische eigendom, wat kan leiden tot het eerder verschuldigd zijn van (hogere) overdrachtsbelasting. Partijen zijn zich meestal niet van de fiscale gevolgen bewust. De wetgever vond deze situatie terecht onwenselijk.

Wijziging per 1 januari 2025. Het sluiten van een sleutelovereenkomst die voorheen nog werd gezien als een economische eigendomsoverdracht, is met ingang van 2025 onder voorwaarden uitgesloten als belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting (art. 2 lid 2 en 3 WBRV) . De voorwaarden zijn:

• de verkrijger moet een natuurlijk persoon zijn die de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken, waarbij het lage tarief van 2% overdrachtsbelasting van toepassing is of de startersvrijstelling;
• de juridische levering moet plaatsvinden binnen een periode van zes maanden na het ingaan van het recht op toegang tot de woning of toestemming om enige werkzaamheden in of aan de woning te verrichten.