WONINGHUUR - 25.02.2025

Moet huurder meewerken aan verduurzaming woning?

Wat was er aan de hand? Intermaris wilde een complex verduurzamen door onder andere een warmtenet aan te leggen, isolatie en zonnepanelen te plaatsen en een mechanische ventilatie te installeren. Intermaris communiceerde dit met de huurders, die allemaal schriftelijk akkoord gingen. Een van de huurders weigerde echter later zijn medewerking. Hij maakte bezwaar tegen het warmtenet en de zonnepanelen, omdat hij bang was voor kosten en het risico op brand.

Waar draaide dit juridisch om?

De vraag is of de huurder verplicht kon worden mee te werken aan deze werkzaamheden. Hierbij speelde het onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie een rol. Daarnaast was belangrijk hoe er moest worden omgegaan met de regel dat 70% van de huurders moet instemmen.

Dringende werkzaamheden. Volgens artikel 7:220, lid 1 van het Burgerlijk Wetboek is een huurder verplicht medewerking te verlenen aan dringende werkzaamheden. Dit zijn werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het onderhoud of de instandhouding van de woning en niet uitgesteld kunnen worden.

Renovatie. Bij renovatie ligt de situatie anders. Renovatie omvat grotere wijzigingen of verbeteringen aan een woning die niet per se dringend zijn, zoals verduurzaming die het wooncomfort verhoogt. In zo’n geval moet een voorstel van de verhuurder redelijk zijn (art. 7:220 lid 2 BW) .

Wat is redelijk? Om te bepalen of het voorstel redelijk is, wordt er gekeken naar de belangen van:

• de verhuurder, bijv. verduurzaming of groot onderhoud;
• de huurder, bijv. de kosten en de overlast.

70% akkoord = redelijk. Als 70% van de huurders akkoord gaat, wordt het voorstel in principe als redelijk beschouwd. Dit biedt verhuurders een sterke juridische basis. Huurders die niet akkoord gaan, moeten dan alsnog meewerken, tenzij zij aantonen dat het voorstel voor hen onredelijk is.

Voor meer informatie over de gedoogplicht van de huurder, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 30, nr. 2.

Hoe zag de rechter dit onderscheid?

Rechtbank Noord-Holland maakte gebruik van beide onderdelen van artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek (ECLI:NL:RBNHO:2024:11673) :

• de verduurzamingsmaatregelen werden als dringend beschouwd, omdat zij nodig zijn om klimaatdoelstellingen te behalen. Dit versterkte de positie van de verhuurder;
• ook als de werkzaamheden als renovatie zouden worden gezien, had de verhuurder een sterk punt. Meer dan 70% van de huurders had ingestemd, waardoor het voorstel als redelijk werd beschouwd.

Gedoogplicht huurder. De rechter vond dat de huurder sommige werkzaamheden moest gedogen, zoals het aansluiten op het warmtenet en het plaatsen van zonnepanelen. Dit omdat de verhuurder duidelijk had aangetoond dat:

• de werkzaamheden noodzakelijk waren voor verduurzaming;
• de huurder niet meer woonlasten zou hebben door de verduurzaming (zoals een kostenneutrale overstap naar het warmtenet);
• meer dan 70% van de huurders akkoord was gegaan.