VASTGOED - 17.02.2025

Fundering op terrein: sneller btw-belast als bouwterrein

Arrest HvJ EU 07.11.2024, zaak C-594/23

Op 7 november 2024 heeft het HvJ EU een belangrijk arrest gewezen. Dit arrest (ecli:eu:c:2024:942) gaat over de btw-behandeling van percelen met nieuw aangebrachte funderingen. Het hof oordeelt dat dergelijke percelen niet als bebouwd terrein worden beschouwd, maar als onbebouwde bouwterreinen. Dit betekent dat de levering van zulke percelen btw-belast is, in tegenstelling tot de tot nu toe gehanteerde praktijk in Nederland.

Nederlandse wetgeving

In de Nederlandse btw-wetgeving is de levering van onroerende zaken in principe vrijgesteld van btw, terwijl de verkrijging ervan met overdrachtsbelasting is belast. Een belangrijke uitzondering hierop vormt de levering van bouwterreinen: onbebouwde terreinen bestemd voor bebouwing.

De Nederlandse praktijk

Tot voor kort werd in de Nederlandse praktijk een terrein met fundering voor btw-doeleinden beschouwd als bebouwd terrein. Deze interpretatie was gebaseerd op het principe dat een zaak die vast met de grond verbonden is, al snel als gebouw (bouwwerk) kwalificeert.

Casus In de zaak voor het HvJ EU had een Deense ondernemer 16 percelen geleverd waarop in de afgelopen vijf jaar prefabfunderingen waren aangebracht. De ondernemer ging uit van een btw-vrijgestelde levering van ‘bebouwde’ percelen. De Deense belastingdienst was echter van mening dat er sprake was van een (onbebouwd) bouwterrein.

Oordeel HvJ EU

Het HvJ EU kwam tot de verrassende conclusie dat de funderingen niet kunnen worden aangemerkt als (een gedeelte van) een gebouw. De redenering was dat funderingen niet de functie hebben van bouwwerken die geschikt zijn voor ingebruikname. Het hof benadrukte dat bij de beoordeling of er sprake is van een btw-belaste levering, moet worden bepaald of er sprake is van een ‘eerste ingebruikneming’ van een gebouw. De aanleg van funderingen leidt volgens het hof niet tot een eerste ingebruikneming van een gebouw.

Gevolgen voor de praktijk

Het arrest roept vragen op over de btw-behandeling van diverse situaties in de vastgoedpraktijk.

• Levering van bestaande funderingen. Het is onduidelijk hoe de levering van een reeds bestaande fundering, waar ooit een gebouw op heeft gestaan, btw-technisch moet worden behandeld.
• Gedeeltelijk gesloopte gebouwen. De levering van een perceel met restanten van een voormalig bouwwerk zou mogelijk sneller kunnen kwalificeren als een btw-belaste levering van een bouwterrein.
• Ingrijpende verbouwingen. Bij ‘vernieuwbouw’ waarbij een pand tijdelijk uit het consumptieproces wordt gehaald, rijst de vraag of dit tijdens het verbouwingsproces als bouwterrein moet worden beschouwd.

Het vastgoedbesluit Het arrest wijkt af van het vernieuwde vastgoedbesluit (stcrt. 2023, 31602) dat begin 2024 in werking is getreden. In dit besluit is opgenomen dat een pand in de aanbouwfase volgens de visie van de Nederlandse staatssecretaris wel als een gebouw kan kwalificeren.

Wijziging begrip bouwterrein?

Mogelijk zal het begrip ‘bouwterrein’ in Nederland moeten worden herzien, aangezien het besluit uitgaat van onbebouwde grond, terwijl het arrest suggereert dat ook een perceel met fundering als bouwterrein kan worden beschouwd.

bz-advies

Het arrest van het HvJ EU heeft potentieel verstrekkende gevolgen voor de btw-behandeling van vastgoedtransacties in Nederland. Het is nog onduidelijk hoe de Nederlandse wetgever of Belastingdienst met dit arrest zal omgaan. Tot die tijd staat het belastingplichtigen vrij om de voor hen meest voordelige keuze te maken. Vastgoedprofessionals en fiscalisten zullen de ontwikkelingen op dit gebied nauwlettend moeten volgen.