BTW - 29.08.2024

Voor de vervangingswaarde van een pand in aanbouw telt de btw niet mee

Op grond van artikel 17 lid 4 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald op de vervangingswaarde (zoals bedoeld in artikel 17 lid 3 van de Wet waardering onroerende zaken). In een zaak waar de Hoge Raad zich recentelijk over boog, is in geschil of de btw bij deze vervangingswaarde moet worden meegeteld of niet (ECLI:NL:HR:2024:812) .

Casus. Een BV is eigenaar van een hotel in aanbouw en ondernemer voor de omzetbelasting. Na de oplevering zal het hotel door de BV worden geëxploiteerd in het kader van een hotelbedrijf. De in rekening gebrachte btw ter zake van de bouw van het hotel kan door de BV in aftrek worden genomen. In 2018 stelt de gemeente de vervangingswaarde (na bezwaar) bij beschikking vast op € 18.959.000. In de vervangingswaarde zit 21% btw inbegrepen. De BV is het hier niet mee eens en is van mening dat de btw niet meetelt voor de bepaling van de vervangingswaarde, waardoor de waarde op € 15.669.000 zou uitkomen. Dit zou dan ook resulteren in een aanzienlijk lagere belastinggrondslag voor de WOZ. Hof Amsterdam oordeelde dat de gemeente terecht is uitgegaan van de vervangingswaarde inclusief btw. De zaak komt bij de Hoge Raad.

Hoge Raad. De Hoge Raad oordeelt dat onder vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17 lid 3 van de Wet waardering onroerende zaken moet worden verstaan: het uit de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs bestaande offer dat nodig is om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. Omdat de BV btw-ondernemer is en de btw kan aftrekken, behoort de btw voor de BV niet tot het offer dat nodig is om het hotel in aanbouw in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. Met andere woorden: de btw is geen kostenpost voor de BV. Daarom moet de btw niet worden meegerekend als deel van het financiële offer voor het hotel. In dit geval moet de gemeente dus de btw bij het bepalen van de vervangingswaarde buiten beschouwing laten.

Ook woningen in aanbouw. De Hoge Raad merkte bovendien nog op dat de overwegingen in dit arrest van toepassing zijn op alle gebouwde eigendommen in aanbouw, dus ook op woningen in aanbouw.