Wanneer is een verbouwing zo ingrijpend dat er btw is verschuldigd?

Levering nieuwe onroerende zaak

De levering van een nieuwe onroerende zaak is van rechtswege belast met btw en in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor gebouwen die zeer ingrijpend zijn verbouwd, komt in de praktijk vaak de vraag op of deze zeer ingrijpende verbouwing leidt tot een nieuwe onroerende zaak (‘in wezen nieuwbouw’, eerste ingebruikneming). In het geactualiseerde vastgoedbesluit is de sinds het oude vastgoedbesluit uit 2013 verschenen rechtspraak van de Hoge Raad verwerkt. Daaruit volgt dat er bij een verbouwing niet snel sprake is van nieuwbouw voor btw-doeleinden. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen ertoe leiden dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor voor de btw in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is volgens de Hoge Raad afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verbouwing zal niet snel zo ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een nieuw vervaardigd gebouw ontstaat.

Aanwijzingen voor ingrijpende verbouwing Wijzigingen in de (bouwkundige) identiteit, de uiterlijke herkenbaarheid en/of de functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden, de grootte van de gedane investeringen, de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde en de naamsbekendheid van een gebouw voor en na de verbouwing kunnen, net als andere factoren, aanwijzingen zijn dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat er ‘in wezen nieuwbouw’ is ontstaan. Doorslaggevend zijn deze zaken echter niet.

Europese jurisprudentie

De vraag is of dit helemaal in lijn ligt met recente Europese jurisprudentie. Recentelijk heeft het Europees Hof van Justitie zich in een zaak (ecli:eu:c:2023:181) namelijk uitgesproken over de vraag of er sprake kan zijn van een kwalificerende verbouwingsdienst, waardoor er een nieuwe onroerende zaak ontstaat, indien een lidstaat geen voorwaarden heeft gesteld voor het begrip verbouwing. In deze situaties is de levering van het hierdoor gerealiseerde nieuwe gebouw namelijk belast met btw. Ingevolge dit arrest kan er worden geconcludeerd dat het verbouwingsbegrip in nationale wetgeving niet te beperkt mag worden uitgelegd door lidstaten.

Kozuba-arrest Het geschil betrof de btw-kwalificatie van de levering van nieuwe appartementen en kantoren die ontwikkeld zijn door de belanghebbende en een andere onderneming op basis van een samenwerkingsovereenkomst. Volgens het Europees Hof van Justitie is de enige toets die mag worden aangelegd bij de beoordeling of er sprake is van ‘in wezen nieuwbouw’, de toets die uit het zogenoemde ‘Kozuba-arrest’ voortkomt: ‘een verbouwing die resulteert in veranderingen van betekenis die zijn bedoeld om het gebruik van het gebouw te wijzigen of de omstandigheden waaronder het wordt betrokken te wijzigen’. Het gaat volgens het hof om de vraag of er met deze (ingrijpende) verbouwing een toegevoegde waarde aan het gebouw is gecreëerd. Ook indien een lidstaat geen voorwaarden heeft gesteld kan er sprake zijn van een kwalificerende verbouwing.

Meer duidelijkheid

Het criterium ‘in wezen nieuwbouw’ zoals deze door de Hoge Raad is ingevuld (bij ingrijpende wijziging aan bouwkundige constructie), blijft vooralsnog van belang. Het kan zijn dat dit criterium volgens voormelde Europese arrest te streng is en dat op basis van de Europese rechtspraak al eerder gesteld kan worden dat een zeer ingrijpende verbouwing kan leiden tot een nieuwe onroerende zaak. De verwachting is dat in de loop van 2024 meer duidelijkheid komt vanuit de rechtspraak over deze vragen.

Na verbouwing geen herzieningsregeling

Als er sprake is van een verbouwing, dan is er geen levering. Daarom is er dan ook geen sprake van de herzieningsregeling. Als het gebouw na de verbouwing in gebruik wordt genomen en tot het einde van het boekjaar wordt gebruikt voor bijv. short stay (belast met 9% btw), dan kan de btw die drukt op de verbouwing in aftrek gebracht worden. Als het pand het jaar daarna vrijgesteld van btw wordt verhuurd, vindt er geen herziening van btw plaats. Voor renovaties die niet aangemerkt worden als ‘in wezen nieuwbouw’, is het recht op btw-aftrek definitief na het boekjaar van eerste ingebruikname. Dit is anders voor een renovatie die wel resulteert in ‘in wezen nieuwbouw’. In dat geval geldt voor het recht op btw-aftrek een herzieningstermijn van negen jaar na het boekjaar waarin de eerste ingebruikname plaatsvindt.

Herziening btw op kostbare diensten

Door zogeheten ‘short stay-constructies’ kunnen ondernemers belasting besparen. Daarom is een wetsvoorstel ter consultatie voorgelegd om een btw-herzieningsperiode in te voeren voor kostbare diensten met een factuurbedrag van € 30.000 of hoger. Het wetsvoorstel is gericht op btw-besparende structuren met ‘short stay-exploitatie’ van gerenoveerde woningen en transformatiewoningen. Maar de voorgestelde herzieningsperiode voor kostbare diensten zal alle ondernemers raken die onroerende zaken bezitten of gebruiken.

Maatregel tegen oneigenlijk gebruik

De voorgestelde wijziging is bedoeld om btw-besparende structuren met short stay-verhuur minder aantrekkelijk te maken. Eerdere voorstellen in 2005 en 2017 werden bekritiseerd vanwege hun complexiteit en brede toepassingsgebied, wat tot deze meer gerichte maatregel heeft geleid. Toch zal de thans voorgestelde maatregel ook een breed toepassingsgebied hebben, aangezien de btw-herzieningsverplichting geldt voor alle onroerende zaken, met inbegrip van niet voor bewoning bestemde onroerende zaken en onroerende zaken anders dan gebouwen, zoals pijpleidingen, windturbines en andere (industriële) infrastructuur. Verder geldt de herzieningsverplichting ook voor ondernemers die eigenaar zijn van onroerende zaken die worden gebruikt in de eigen onderneming, huurders en andere gebruikers van onroerende zaken die diensten ter waarde van ten minste € 30.000 afnemen.

Overgangsperiode

Er wordt een overgangsperiode voorgesteld, waarbij de maatregel op 1 januari 2026 van kracht wordt. Met de feedback die tijdens de consultatie wordt ontvangen, kan rekening worden gehouden in het definitieve wetsvoorstel. Deze maatregel werd eerder al aangekondigd in de Voorjaarsnota 2023 en in een brief aan de Tweede Kamer op Prinsjesdag 2023.

bz-advies

Het is raadzaam een verbouwing indien mogelijk snel uit te voeren om nog gebruik te kunnen maken van de huidige regeling.