Uw volgende stap

Over- en onderbouw

[Informatie]

Overbouw hoeft van de rechter niet te worden afgebroken

Buitenmuur over de erfgrens. Henk heeft aan zijn woning een aanbouw geplaatst. Het buitenste blad van de spouwmuur met de isolerende laag staat net over de erfgrens op het perceel van buurman Piet. Volgens Piet is het plaatsen van de buitenmuur op zijn grond een inbreuk op zijn eigendomsrecht en hij eist dat de overbouw wordt afgebroken. Piet denkt er zelf aan om een aanbouw te realiseren en wordt door de overbouw in zijn plannen belemmerd. Ook vindt hij de aanbouw niet mooi, omdat deze te laag is. Daardoor vermindert de waarde van zijn woning.

Gaat nergens over. De muur is slechts over een kleine strook op de grond van Piet gebouwd. Als Henk de muur moet afbreken, wordt hij nodeloos op kosten gejaagd. Zijn belang om de muur te kunnen laten staan, weegt een stuk zwaarder dan het belang van Piet bij afbraak van de muur.

Wat staat er in de wet?

De eigenaar van een (onroerende) zaak hoeft geen inbreuk op zijn recht te tolereren. Gebeurt dat wel, dan is de eigenaar bevoegd om de zaak op te eisen (art. 5:2 BW) . Deze bevoegdheid wordt in geval van overbouw beperkt als de eigenaar van een gebouw door verwijdering van de overbouw onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan (art. 5:54 lid 1 BW) .

Voor meer informatie over over- en onderbouw ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 28, nr. 11.

Wat is hier van belang?

Slechts een geringe inbreuk. De rechter stelt vast dat het bij de inbreuk op het eigendomsrecht van Piet gaat om een kleine oppervlakte, een strook grond van 13,5 centimeter over een lengte van 4,2 meter. Afbraak van het buitenblad van de spouwmuur zou ingrijpende bouwtechnische gevolgen hebben omdat er dan een eensteensmuur overblijft. Dit leidt tot constructieve instabiliteit en isolatieproblemen.

Hoge kosten om aan te passen. Henk kan rapporten overleggen van twee verschillende aannemers die allebei bevestigen dat afbraak van de buitenmuur tot een zeer kostbare verbouwing zal leiden. Deze kosten liggen aanzienlijk hoger dan de bedragen van € 1.000 tot € 1.500 die door Piet worden genoemd, waarvoor hij overigens geen enkele onderbouwing heeft.

Overbouw kan zelfs voordelig zijn. Dat Piet door de overbouw in ernstige mate wordt benadeeld, is niet bewezen. Ook is er geen bewijs voor zijn stelling dat hij bij zijn plannen tot het realiseren van een aanbouw wordt belemmerd. De overbouw kan Piet zelfs in financieel en bouwkundig opzicht voordeel opleveren, omdat hij voor zijn aanbouw gebruik kan maken van de buitenmuur van Henk.

Hoe oordeelt de rechter?

Muur mag blijven staan. Dat Piet de aanbouw niet mooi vindt, mag dan wel zo zijn, maar dat heeft niets te maken met de overbouw. Want ook als deze zou worden verwijderd, dan blijft de aanblik hetzelfde. De rechter (ECLI:NL:RBMNE:2023:4143) geeft Piet de keuze om de strook grond in eigendom over te dragen of om mee te werken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid.

Schadevergoeding. Piet ontvangt daarvoor een schadeloosstelling van € 570. Daartegenover moet hij wel € 2.410 aan proceskosten betalen.