Verkoop onroerende zaken aan echtgenoot tegen te lage waarde is als gift belast met schenkbelasting, zegt de rechter!

Koopovereenkomst tussen man en vrouw. Jaap en Mia zijn getrouwd op huwelijkse voorwaarden. Ze hebben een overeenkomst gesloten voor de (ver)koop van enkele onroerende zaken door Jaap als verkoper aan Mia als koper. De koopprijs van € 233.900 is gebaseerd op een taxatierapport waarin staat dat de grond is verontreinigd. In de koopprijs zijn de saneringskosten verdisconteerd. Bij de levering verklaart de verkoper (Jaap) in de akte dat hem niet bekend is dat het verkochte verontreiniging bevat.

Koopprijs is veel te laag

Na de overdracht ontvangt Mia van de inspecteur een aanslag schenkbelasting. Volgens de inspecteur zijn de onroerende zaken aanzienlijk meer waard dan de overeengekomen koopprijs. Zo is er een eerder taxatierapport waarin de waarde alleen al van één pand is vastgesteld op € 428.000. Omdat Mia de onroerende zaken veel te goedkoop heeft gekregen, is dat aan te merken als een gift. Daarover moet schenkbelasting worden voldaan.

Wat zegt de wet?

Om van een gift te kunnen spreken, moet een rechtshandeling voldoen aan vier voorwaarden (ECLI:NL:HR:2002:AD7272) :

1. de schenker (Jaap) moet door de rechtshandeling armer worden;
2. de begiftigde (Mia) moet rijker worden;
3. beide partijen moeten zich bewust zijn van de bevoordeling;
4. beide partijen moeten de wil hebben tot bevoordeling van de begiftigde.

Geen bewijs voor verontreiniging. Dat Jaap door de rechtshandeling armer is geworden en Mia rijker, is voor de rechter wel duidelijk. Ten onrechte is in het taxatierapport uitgegaan van verontreiniging die een sterk waardedrukkend effect heeft. Er is geen aanvullend onderzoek geweest om de verontreiniging in kaart te brengen. Er is geen bodemonderzoek ingesteld en zowel bij de provincie als bij de gemeente is over mogelijke verontreiniging niets bekend. Er is ook geen sprake van een acute saneringsverplichting die de nodige kosten met zich mee zou brengen.

Allebei op de hoogte. Jaap heeft Mia bewust willen bevoordelen, omdat hij wist dat de waarde van de onroerende zaken zonder verontreiniging een stuk hoger is. Ook Mia is daarvan op de hoogte of ze had op zijn minst ernstige twijfels moeten hebben. Ten tijde van de levering waren ze nog met elkaar gehuwd. De onroerende zaken zijn aan haar overgedragen, omdat de onderneming van Jaap in financiële moeilijkheden verkeerde. Hij heeft geprobeerd zo veel mogelijk goederen aan de faillissementsboedel te onttrekken. In een vergadering waar daarover is gesproken, was Mia ook aanwezig. Verder is van belang dat Jaap in de akte van levering heeft verklaard niet bekend te zijn met verontreiniging en dat Mia zelf opdracht heeft gegeven voor de eerdere taxatie waarbij van enige verontreiniging niet is gebleken. Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2023:1108) oordeelt dus dat er een gift is en dat Mia schenkbelasting moet betalen over het verschil tussen de koopprijs en de werkelijke waarde!