BTW - 21.04.2022

Btw en de levering van een nieuw gebouw

In wezen nieuwbouw. De Belastingdienst heeft onlangs stukken openbaar gemaakt over de fiscale toetsing en beoordeling wanneer er voor de btw sprake is van in wezen nieuwbouw. In wezen nieuwbouw betekent dat er voor de btw een nieuw gebouw is ontstaan. Als er een nieuw gebouw wordt geleverd, is er sprake van een levering die belast is met btw en is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Als de koper recht op aftrek van btw heeft, kan hij de in rekening gebrachte btw in aftrek brengen op zijn btw-aangifte. Bij de koper van het gebouw gaat er dan een nieuwe herzieningstermijn lopen.

In wezen nieuwbouw/nieuw gebouw?

Uitspraak Hoge Raad. Volgens ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, is er bij een onroerende zaak slechts sprake van vervaardiging van een goed als er door werkzaamheden aan de onroerende zaak in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden (ECLI:NL:HR:2010:BM6681) .

Uiterlijk pand nagenoeg onveranderd. In de zaak waarbij de Hoge Raad tot deze uitspraak kwam, was een winkelpand met woning verbouwd tot een kinderdagverblijf. Inwendig was er het nodige veranderd, maar het uiterlijk van het pand was nagenoeg onveranderd gebleven. De voorpui op de begane grond was vernieuwd en er was een speelterrein aangelegd. Deze ingrepen waren volgens de Hoge Raad niet van zodanige aard dat er in wezen nieuwbouw heeft plaatsgevonden. De Hoge Raad neemt met de term ‘in wezen nieuwbouw’ afstand van eerdere rechtspraak en geeft een strakkere invulling aan het begrip ‘vervaardigen’.

Europese rechter. Het Europees Hof van Justitie heeft in een andere zaak, het Kozuba-arrest, (na de uitspraak van de Hoge Raad) geoordeeld dat het begrip ‘verbouwing’ met name het geval omvat waarin voltooide of voldoende gevorderde werkzaamheden hebben plaatsgevonden, waarna het betrokken gebouw voor andere doeleinden zal worden gebruikt (ECLI:EU:2017:869) . De definitie van het Europees Hof van Justitie lijkt minder strikt te zijn dan de definitie van onze Hoge Raad.

Lastig.  In de praktijk is het lastig te bepalen wanneer er sprake is van in wezen nieuwbouw en de levering van het gebouw belast is met btw. Alle feiten tezamen moeten bekeken worden.

Leidt sloop tot nieuwbouw?

Een bijzondere situatie doet zich voor als een gebouw wordt gesloopt en er op de vrijgekomen plaats een pand wordt gebouwd dat wat betreft uiterlijk en/of functie gelijk is aan of grote overeenkomst vertoont met het gesloopte pand. Is er in een dergelijke situatie sprake van het voortbrengen van een gebouw dat tevoren niet bestond?

Volledig gesloopt. Als het gebouw volledig wordt gesloopt, houdt het oude gebouw als zodanig op te bestaan. Als er vervolgens op dezelfde plaats een gebouw wordt gebouwd met andere materialen, moet dat gebouw als vervaardigd worden aangemerkt. Vaak heeft er dan in wezen nieuwbouw plaatsgevonden.

Constructie blijft gehandhaafd. Als een pand op een zodanige wijze wordt gesloopt dat het niet als zodanig ophoudt te bestaan, dus als de constructie van het oude gebouw gehandhaafd blijft, zal er niet snel sprake zijn van het vervaardigen van een nieuwe onroerende zaak.

Voorbeeld.Als een gebouw wordt ‘gestript’ en dat ‘gestripte’ bouwwerk wordt gebruikt om een gebouw te verkrijgen dat zowel wat betreft uiterlijk als functie gelijk is aan of grote overeenkomst vertoont met het ‘oude’ gebouw, zal er niet snel sprake zijn van een nieuw vervaardigde onroerende zaak.Let op.  Ook bij sloop blijkt dat het lastig is om te bepalen wanneer er sprake is van nieuwbouw en de levering van het gebouw belast is met btw.

Voor meer informatie over de overdracht van een nieuwbouwpand en de btw, ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 26, nr. 5.

Meer duidelijkheid

Openbare stukken Belastingdienst. De Belastingdienst heeft onlangs documenten openbaar gemaakt over de toetsing en beoordeling wanneer er voor de btw sprake is van het voortbrengen van een vervaardigd goed als gevolg van de ingrijpende verbouwing van een gebouw.

Btw of overdrachtsbelasting? Zoals gezegd, betekent in wezen nieuwbouw levering in de btw en toepassing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. Als er geen sprake is van in wezen nieuwbouw, wordt er geleverd in de overdrachtsbelasting. Als het om woningen gaat, zal er liever in de overdrachtsbelasting geleverd worden, al heeft de verkoper dan geen recht op aftrek van btw. Als er bijv. bedrijfsunits worden verkocht, is een levering van in wezen nieuwbouw in de btw geen probleem. Als de koper recht heeft op btw-aftrek, kan hij immers de btw in aftrek brengen.

Wat staat er in de stukken? De openbaar gemaakte documenten betreffen verslagen van het Landelijk vaktechnisch overleg omzetbelasting uit 2019 en 2020 en de Handreiking vastgoed kenniscentrum. Er is onder andere een verslag van het Landelijk vaktechnisch overleg omzetbelasting toegevoegd, waarin een casus wordt besproken die aan de Belastingdienst is voorgelegd over de (ver)nieuwbouw van een kantoorpand tot een woningappartementencomplex, mede in het licht van het hiervoor genoemde Kozuba-arrest van het Europees Hof van Justitie. Volgens de stukken brengt het Kozuba-arrest geen wijziging in de Nederlandse situatie. De vaststelling of er sprake is van in wezen nieuwbouw moet worden bepaald aan de hand van rechtspraak en de feiten en omstandigheden.

Welke gegevens zijn er belangrijk? In de handreiking zijn basisdocumenten en overige bronnen opgenomen die kunnen helpen bij de beoordeling van de feiten. Het gaat om gemeentelijke documenten, zoals de omgevingsvergunning en de bestemmingswijziging en gegevens rond eventuele monumentale status. Ook blijkt projectinformatie van de leverancier van het gebouw belangrijk, evenals informatie verkregen via internet en informatie over de levering, zoals de conceptkoopakte en de koop-/aannemingsovereenkomst, de splitsingsakte en afspraken wie de kosten voor zijn rekening neemt van gedeeltelijke sloop en/of verbouwing.

Op https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 26, nr. 5, vindt u:

• openbaar gemaakte stukken van de Belastingdienst

• stroomschema Btw en overdrachtsbelasting bij onroerende zaken

Conclusie

De vraag is of er bij een transformatie van een pand, waarbij een bestaand gebouw niet volledig wordt gestript, maar er wel nieuwe balkons worden toegevoegd en een hele verdieping wordt toegevoegd, sprake is van in wezen nieuwbouw.

Nieuwe verdieping is nieuwbouw. Volgens de openbaar gemaakte stukken van de Belastingdienst moet de bovenste nieuwe verdieping aangeduid worden als nieuwbouw.

Ingrijpende interne verbouwing. Vervolgens moet aan de hand van de bestaande rechtspraak en de feitelijke situatie worden beoordeeld of het onderste deel aangeduid moet worden als nieuwbouw. Volgens de openbaar gemaakte stukken kan er sprake zijn van een in wezen nieuwbouw, als er aan de binnenzijde een ingrijpende verbouwing plaatsvindt en de buitenzijde intact blijft. Let op.  Dit is wel tamelijk uitzonderlijk, de interne verbouwing moet dan heel ingrijpend zijn.

Vooraf goed bekijken. Het blijft dus belangrijk om heel goed te kijken of een verbouwing, transformatie of sloop en herbouw leidt tot een nieuwe onroerende zaak waarbij de levering belast is met btw en de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting van toepassing is. Kijk naar alle relevante feiten, zoals omgevingsvergunning en bestemmingswijziging en gegevens rond eventuele monumentale status. Ook projectinformatie van de leverancier van het gebouw en informatie verkregen via internet en informatie over de levering, zoals de conceptkoopakte en de koop-/aannemingsovereenkomst, splitsingsakte en afspraken wie de kosten voor zijn rekening neemt van gedeeltelijke sloop en/of verbouwing, kan belangrijk zijn.