VERKOOP - 21.10.2020

Ouderdomsclausule in de koopakte, een staaltje taalles

Aansprakelijkheid voor gebreken

Voor risico van de koper. In de NVM-koopakte - maar ook in veel andere koopovereenkomsten - is standaard opgenomen dat de koper de woning koopt in de staat waarin deze zich bevindt op het moment dat de koop tot stand komt. Dat wil zeggen: met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Als dit de enige tekst in de koopakte zou zijn, zou het klip-en-klaar zijn: een verkoper is nooit aansprakelijk voor (onzichtbare) gebreken.

Uitzondering, normaal gebruik. Op het hiervoor genoemde wordt echter een belangrijke uitzondering gemaakt. In artikel 6.3 van de NVM-koopakte is bepaald dat in ieder geval die eigenschappen aanwezig zullen zijn die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Met andere woorden: als er gebreken zijn die ervoor zorgen dat er van een normaal gebruik als woning geen sprake kan zijn, is de verkoper toch nog aansprakelijk.

Het piept en het kraakt

Risico voor de verkoper. Met name bij oudere woningen is dit natuurlijk een groot risico voor een verkoper. Immers, hoe ouder de woning, hoe groter de kans op gebreken (en dus op aansprakelijkheid van de verkoper). Bovendien kan er bij oudere woningen veel sneller sprake zijn van gebreken waar een verkoper zelf niet eens weet van heeft. Hoe is bijv. de staat van de fundering en/of is het leidingwerk voor elektra misschien krakkemikkig?

Oplossing: ouderdomsclausule. Met een ouderdomsclausule kan een belangrijk deel van dit risico bij de verkoper worden weggenomen. Zo’n clausule zorgt ervoor dat gebreken die het normale gebruik belemmeren, niet aan de verkoper kunnen worden toegerekend.

Voor meer informatie over de ouderdomsclausule ga naar https://www.tipsenadvies.nl , Download Zone, jaargang 24, nr. 10.

Specifieke eigenschappen. Daarnaast kunnen er in zo’n clausule vaak specifieke eigenschappen worden benoemd, zoals in het volgende voorbeeld uit de NVM-koopakte:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 80 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen, die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat de verkoper niet in voor de vloeren, de leidingen, elektriciteit, water en gas, de riolering en de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven gebruik.”

Kwestie van uitleg

Goedkoop is duurkoop. Maar stel nu dat er in het jaren 30-huis van uw verkoper sprake is van een gebrek in het elektriciteitsnetwerk wat veroorzaakt wordt doordat de verkoper hieraan vorig jaar zelf aan het klussen is geweest met goedkoop schakelmateriaal en kabels die hij gekocht had via AliExpress. Valt dit gebrek onder de hiervoor genoemde ouderdomsclausule en is uw verkoper dus niet aansprakelijk?

Begrijpend lezen. De vraag is namelijk:

• of slechts de aansprakelijkheid van de verkoper wordt uitgesloten voor gebreken aan onder meer elektriciteitsleidingen indien deze het gevolg zijn van ouderdom van de woning;
• of de uitsluiting van de aansprakelijkheid ook de specifiek genoemde zaken (in bovenstaande clausule: onder andere de elektriciteit) omvat en het daarbij niet uitmaakt of de gebreken samenhangen met de ouderdom?

In dat laatste geval zou de verkoper dus niet aansprakelijk zijn. Gebrekkige elektra van AliExpress heeft niets te maken met ouderdom, maar ja, elektra wordt specifiek genoemd in de clausule en dus is de verkoper niet aansprakelijk.

Zoveel rechters, zoveel meningen

Beperkte uitleg. Rechters denken hier verschillend over. Enerzijds is er de beperkte uitleg, wat betekent dat uitsluitend gebreken die het gevolg zijn van ouderdom onder de clausule vallen: het is immers een ouderdomsclausule.

Ruime uitleg. Anderzijds zijn er rechters die een ruime uitleg hanteren: ook de specifiek in de clausule genoemde zaken (zoals hier: elektra) vallen onder de uitsluiting van de aansprakelijkheid, zonder dat hierbij onderscheid wordt gemaakt naar de oorzaak van die gebreken. Bepalend hiervoor lijkt de formulering van de clausule te zijn.

Ruime interpretatie

Hof Den Haag. De hiervoor genoemde ouderdomsclausule uit de NVM-koopakte kwam in 2019 bij Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2019:2835) aan bod. In deze zaak was er sprake van gebrekkige vloeren. Het hof vond dat juist omdat de (gebrekkige) kwaliteit van de vloeren expliciet genoemd werd in de ouderdomsclausule, betekende dat de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper dus mede gericht was op deze specifiek genoemde zaken (waaronder de vloeren). Omdat dit aspect zo specifiek genoemd werd in de ouderdomsclausule, hoefde er volgens het hof niet gekeken te worden naar de oorzaak van de gebrekkige vloeren: de koper had er op bedacht moeten zijn dat de vloeren gebrekkig konden zijn, ongeacht de oorzaak.

Hof ‘s-Hertogenbosch. In een andere zaak voor Hof ‘s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2018:1848) is bepaald dat de omstandigheid dat zo’n specifieke eigenschap genoemd staat in een clausule met als kopje ‘ouderdomsclausule’, hier niet aan af doet.

Beperkte interpretatie

Zeer algemene formulering. U moet dus goed op de formulering van de ouderdomsclausule letten, want des te algemener zo’n clausule is geformuleerd, des te beperkter de clausule wordt uitgelegd. Van zo’n beperkte uitleg is sprake bij de volgende opzet van de ouderdomsclausule:

“De koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 59 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.

Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor onder andere de kwaliteit van de fundering, de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, de eventuele afwezigheid van enig ongedierte c.q. schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht.

Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel ... omschreven woongebruik.”

‘Onder andere’. Het verschil wordt in de hiervoor genoemde clausule gemaakt door de toevoeging van de woorden ‘onder andere’. Omdat deze woorden ervoor zorgen dat de opsomming van fundering, vloeren, dak, etc. blijkbaar niet-limitatief bedoeld is, moet dus de conclusie zijn dat uitsluitend gebreken die veroorzaakt worden door ouderdom tot de uitsluiting van aansprakelijkheid van de verkoper horen. Immers, als ook vloeren ongeacht hun oorzaak (wel of geen ouderdom) hieronder hadden moeten vallen, zou er niet zijn gekozen voor de woorden ‘onder andere’, maar zou dit juist expliciet zijn genoemd, aldus Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2019:4501) .

Let op de formulering!

Gebreken door ouderdom. Vaststaat dat gebreken die door ouderdom komen hoe dan ook onder de ouderdomsclausule vallen. Het ligt juist aan de formulering van de clausule of andere, specifiek genoemde zaken ook onder de clausule vallen als ze niet worden veroorzaakt door ouderdom.

(Niet-)limitatief. Niet-limitatief opgesomde zaken - waarvan sprake is bij gebruik van woorden als ‘onder andere’, ‘bijvoorbeeld’ of ‘zoals’ - moeten altijd samenhangen met de ouderdom van de woning. Is dat niet het geval, dan vallen ze niet onder de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verkoper!