APPARTEMENTSRECHTEN - 16.09.2020

VvE-bijdrage verkeerd berekend, terugvorderen loont

Afwijkend gebruik. Het zou uiteraard beter zijn om afwijkend gebruik bij notariële akte in overeenstemming met de splitsingsakte te brengen. Vaak denkt echter niemand daaraan. Maar wat nu als we jaren verder zijn?

Dubbele garage, dubbele VvE-bijdrage

Probleem opgelost? In het appartementencomplex van Jan Jansen en Piet Pietersen leverde iets onschuldigs jaren later veel discussie op. In het begin was er namelijk een dubbele garage in gebruik gegeven aan de eigenaar van wie Jan Jansen het appartement met dubbele garage heeft gekocht. De VvE-bijdrage op basis van breukdelen in de splitsingsakte is echter gelijk aan het gebruik van een enkele garagebox. Dat was niet de bedoeling en daarom betaalde de vorige eigenaar vanaf het begin een dubbele bijdrage aan de VvE. Toch is dit echter geen structurele oplossing gebleken.

Te veel betaald. Jan Jansen komt er namelijk na jaren achter dat hij volgens de splitsingsakte te veel betaalde en hij vorderde de te veel betaalde bijdrage met succes terug van de VvE. De grondslag voor de VvE-bijdrage voor de garagebox is namelijk de splitsingsakte. Dat er een andere afspraak is gemaakt, doet niet ter zake. Die afspraak was niet vastgelegd. Jan Jansen is rechtsopvolger en kan zich baseren op de splitsingsakte, want die heeft hij bij aankoop gezien. Daar staat een breukdeel voor de VvE-bijdrage voor de garagebox. Jan Janssen hoefde dus voortaan maar bij te dragen voor een enkele garagebox zoals het splitsingsreglement aangaf.

VvE-bijdrage verkeerd berekend

In afwijking van splitsingsreglement. In dit geval is er ten onrechte een van het splitsingsreglement afwijkend bedrag in rekening gebracht ten aanzien van de dubbele garage. Hiervoor is echter geen grondslag in het splitsingsreglement.

Begrotingsbesluiten VvE ongeldig. Als het goed is, is er elk jaar een begroting goedgekeurd en zijn de jaarlijkse VvE-bijdragen telkens opnieuw vastgesteld. Op grond van strijd met het splitsingsreglement zijn deze besluiten nietig waar het gaat om de verkeerd in rekening gebrachte bijdrage voor de dubbele garagebox.

Terugvordering te veel betaalde bijdrage

Onverschuldigde betaling. Jan Janssen kan dus met succes stellen dat hij ten onrechte te veel aan de VvE heeft betaald in de afgelopen jaren. Er is sprake van onverschuldigde betaling vanwege het ontbreken van een rechtsgrond door de nietigheid van de VvE-besluiten om een hogere bijdrage te innen (art. 6:203 BW) .

Vordering verjaard? De verjaringstermijn van een vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling is vijf jaar (art. 3:309 BW) . Deze termijn begint te lopen vanaf het moment waarop de rechthebbende daadwerkelijk in staat is om de vordering in te stellen. Dit kan, in theorie, pas na vele jaren zijn, bijv. omdat er jarenlang is geprocedeerd. Let op.  Als de vordering 20 jaar na de betaling nog steeds niet is ingesteld, verjaart deze alsnog.

Hoe oplossen?

Splitsingsreglement aanpassen. Het kan zijn dat destijds over het hoofd is gezien het breukdeel voor de dubbele garage aan te passen. Herstel hiervan kan alleen door het aanpassen van het splitsingsreglement. Dat betekent een besluit van de VvE en een gang naar de notaris.