Relaxen met een onherroepelijke omgevingsvergunning?

Nog geen pannenbier. Als het hoogste punt van een gebouw is bereikt, wappert daar de vlag totdat de opdrachtgever op een biertje, het zogenoemde ‘pannenbier’, trakteert. In een recente uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2020:1399) stond de vraag centraal of het college van B en W van de gemeente Laren al dan niet terecht een onherroepelijke omgevingsvergunning had ingetrokken. Het pannenbier was dus nog niet in kannen en kruiken. In deze uitspraak ging het om een aan een projectontwikkelaar verleende vergunning voor een appartementencomplex in Laren (NH).

Wat was er aan de hand?

Omgevingsvergunning ingetrokken. Volgens het gemeentebestuur had de projectontwikkelaar te lang geen gebruik gemaakt van zijn vergunning. Ook was het niet aannemelijk dat hij dit op korte termijn alsnog ging doen.

Bouwstop. Omdat de projectontwikkelaar kort na de intrekking de werkzaamheden hervatte, heeft het college ook nog een bouwstop opgelegd. De projectontwikkelaar diende alle bouwwerkzaamheden op het perceel te staken en deze gestaakt te houden op straffe van een eenmalige dwangsom van € 50.000.

Bouw meerdere keren stilgelegen. Het bouwplan van de projectontwikkelaar was voor het eerst vergund in 2009. In 2015 is aan de ontwikkelaar een omgevingsvergunning verleend voor het gewijzigd uitvoeren van het bouwplan. Begin 2016 is de aannemer begonnen met de bouwwerkzaamheden door de aanleg van een hellingbaan naar de toekomstige parkeerkelder. De volgende werkzaamheden - de aanleg van het kelderdek - vonden pas een jaar later plaats in de zomer van 2017, waarna de bouw (opnieuw) meer dan een half jaar stillag. Omdat de bouw al meermaals meer dan een half jaar had stilgelegen, was het gemeentebestuur in zoverre bevoegd de vergunningen bij besluit van 27 februari 2018 in te trekken.

Intrekken vergunning, kan dat?

Belangenafweging. In principe geldt een omgevingsvergunning voor het bouwen voor onbepaalde tijd. Het gemeentebestuur kan echter ruimtelijk gezien anders over een ontwikkeling gaan denken, zodat het bouwplan bij nader inzien onwenselijk wordt. Ook kan een omwonende zich storen aan een vergund plan.

Gemeentelijk beleid. Als een vergunninghouder dan lange tijd geen gebruik maakt van de vergunning, kan het college besluiten tot intrekking. Verschillende gemeenten hebben daarvoor beleid geformuleerd, waaraan het college in beginsel is gebonden. De (financiële) belangen van de vergunninghouder moeten bij het nemen van zo’n besluit wel altijd worden meegewogen. Uit deze uitspraak volgt dat daarmee - gelukkig - niet te lichtzinnig kan worden omgesprongen.

Terug naar het voorbeeld

Op zoek naar een andere aannemer. De projectontwikkelaar was het uiteraard niet eens met de intrekking. Weliswaar lag de bouw enige tijd stil, maar dat was niet aan hem te wijten. Na realisatie van de kelder had de door de ontwikkelaar ingeschakelde aannemer namelijk laten weten dat de afbouw substantieel duurder zou worden dan geoffreerd. Adviseurs hadden de ontwikkelaar geadviseerd de door de aannemer in december 2017 opgestelde nieuwe aannemingsovereenkomst niet te ondertekenen en op zoek te gaan naar een nieuwe aannemer. Dit heeft de ontwikkelaar in januari 2018 ook in een brief aan het gemeentebestuur uitgelegd.

Maar minimaal gebouwd. Bij de rechtbank verdedigde het gemeentebestuur zich door te zeggen dat er vanaf de vergunningverlening in 2015 tot de intrekking begin 2018 slechts minimaal was gebouwd, met name om de schijn te wekken dat er gebruik wordt gemaakt van de vergunning. Omdat de projectontwikkelaar volgens de gemeente ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bouwwerkzaamheden op korte termijn zouden worden hervat, mocht zij tot intrekking overgaan. De rechtbank oordeelde dat de gemeente daartoe in redelijkheid kon besluiten, zij het dat daarvoor wel een nadere onderbouwing nodig was. De projectontwikkelaar is tegen de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gegaan bij de Raad van State.

Wat zegt de Raad van State?

Helaas voor de gemeente. Gelukkig voor de ontwikkelaar en helaas voor de gemeente oordeelt de Raad van State dat de gemeente onvoldoende duidelijk heeft gemaakt dat de bouwwerkzaamheden niet op korte termijn zouden worden hervat.

Belangen onvoldoende meegewogen. Verder heeft het college de belangen van de projectontwikkelaar onvoldoende meegewogen:

• het gemeentebestuur was op de hoogte van het conflict tussen de projectontwikkelaar en de eerdere aannemer en is daarover ook op de hoogte gehouden;
• nadat de projectontwikkelaar de nieuwe overeenkomst van zijn eerste aannemer had afgewezen, is hij vrijwel direct op zoek gegaan naar een nieuwe aannemer en heeft hij deze ook gevonden;
• hoewel de definitieve aanneemovereenkomst ten tijde van de intrekking nog niet tot stand was gekomen, was er wel overeenstemming over het voortzetten van de bouwwerkzaamheden op basis van regie, hangende de totstandkoming van de aanneemovereenkomst.

Pannenbier in het verschiet. De Raad van State vernietigt dan ook de uitspraak van de rechtbank en herroept zowel het besluit van de gemeente tot intrekking van de vergunning als de bouwstop. Daarmee kan de nieuwe aannemer aan het werk. Een pannenbiertje ligt dus in het verschiet.

Als bouwplan vertraging oploopt

Niet achteroverleunen. Uit deze uitspraak blijkt maar weer eens dat ook een onherroepelijke omgevingsvergunning niet betekent dat men achterover kan leunen. Deze kan namelijk worden ingetrokken indien daar langere tijd geen gebruik van wordt gemaakt.

Voldoende inspanningen. Als een bouwplan vertraging oploopt en u als vergunninghouder weet dat de gemeente u in de gaten houdt, zorg er dan voor dat er voldoende en goed gedocumenteerde inspanningen worden verricht om de werkzaamheden te beginnen of te hervatten.

Dossier aanleggen. Uit eerdere rechtspraak blijkt dat het ‘bewijs’ daarvoor uiterlijk in de bezwaarfase moet zijn aangevoerd. Op deze wijze beperkt u de kans dat de gemeente een vergunning met succes kan intrekken. Trek ook tijdig aan de bel bij een goede adviseur.