IN DE KIJKER - 16.09.2020

Misbruik van ontbindende voorwaarde?

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Huurders moeten weg zijn. V had een huurovereenkomst gesloten met een hotelexploitant (H). Het betrof een groot vastgoedproject, het herontwikkelen van een gebouw naar een hotel met 81 (logeer)appartementen. V had als ontbindende voorwaarde opgenomen dat de tien zittende huurders het bedrijfsgebouw zouden hebben verlaten.

Dat lukte, op één huurder na. In overleg met H werd de ontbindende voorwaarde enkele malen verlengd. Ook ter gelegenheid van de laatste verlenging was de laatste huurder nog niet vertrokken. Deze was wel bereidwillig, maar had V bericht toch iets meer tijd nodig te hebben dan gedacht.

Beroep op ontbindende voorwaarde. V wachtte dat niet meer af en beriep zich op de ontbindende voorwaarde.

Waarom ontbinden?

Verlenging termijn meer voor de hand. De kortgedingrechter in Rotterdam meende dat deze vlieger niet opging. De rechter overwoog dat V met H in overleg diende te treden over de mogelijkheid om de termijn waarbinnen V zich kon beroepen op de ontbindende voorwaarde (nogmaals) te verlengen (ECLI:NL:RBROT:2020:5218) .

Aangepaste planning. Dat lag te meer in de rede omdat H al tweemaal zonder enig bezwaar akkoord was gegaan met de verzoeken van V om verlenging van die termijn en de planning van het project inmiddels was aangepast. Niet in geschil is dat het gehuurde gebouw pas bijna een jaar later leeg moet zijn en dat er dan pas een definitieve aanvang met de werkzaamheden aan het gehuurde zou worden gemaakt.

Nog geruime voorbereidingstijd. Partijen hadden dus conform deze aangepaste planning nog geruime voorbereidingstijd. Een later vertrek van de laatste huurder uit een gedeelte van het gehuurde vormde in dat opzicht geen risico voor V om haar verplichtingen jegens H na te kunnen komen. V heeft desondanks plotsklaps de stekker uit het omvangrijke gezamenlijke project getrokken en H met lege handen achtergelaten.

Misbruik ontbindingsbevoegdheid

Belangenafweging. De rechter oordeelde dat V in de gegeven omstandigheden in redelijkheid niet tot inroepen van de ontbindende voorwaarde had kunnen komen, gelet op de onevenredigheid tussen:

• het belang van V bij de uitoefening van het beroep op de ontbindende voorwaarde; en
• het belang van H, te weten nakoming van de huurovereenkomst, dat daardoor wordt geschaad.

Door dit wel te doen, heeft V volgens de rechter misbruik gemaakt van zijn bevoegdheid. V diende daarom de gesloten overeenkomst na te komen.

Conclusie

Terughoudend. Als een ontbindende voorwaarde vervuld wordt, kan de overeenkomst bevrijdend worden ontbonden. Dat kan echter anders zijn als daarbij misbruik wordt gemaakt van die ontbindingsbevoegdheid. Hiervan kan onder meer sprake zijn als de ontbinding tot een onevenredig veel zwaarder nadeel leidt voor de wederpartij in verhouding tot het belang van de partij, die zich op de ontbinding beroept. In de praktijk zal de rechter daarmee echter terughoudend omgaan.