ONROERENDE ZAKEN - 29.09.2020

Let op toepassing juiste tarief overdrachtsbelasting

Tarief overdrachtsbelasting Bij een verkrijging is het wel van belang welk tarief er van toepassing is. Op dit moment zijn er twee verschillende tarieven binnen de overdrachtsbelasting (OVB): bij de verkrijging van een woning wordt 2% geheven, bij de verkrijging van andere onroerende zaken 6%.

Woning of niet-woning

Of er sprake is van een woning moet worden beoordeeld aan de hand van de rechtspraak. Uit rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat er sprake is van een woning als het pand oorspronkelijk als woning is gebouwd. Is het pand op een later moment zodanig verbouwd dat het voor een andere vorm van gebruik dan bewoning geschikt is geworden, dan is het pand alsnog als woning aan te merken als het pand met beperkte aanpassingen opnieuw geschikt gemaakt kan worden voor bewoning. De levering van dergelijke panden is belast met 2% OVB. Is een pand oorspronkelijk gebouwd met het oog op bewoning, maar is het gebouw zodanig ingrijpend verbouwd dat het naar zijn aard een niet-woning is geworden, dan is het pand voor de OVB niet langer als woning aan te merken. Over de verkrijging van dit pand is 6% OVB verschuldigd. Andersom geldt hetzelfde. Is een pand bijv. als bedrijfspand gebouwd, maar is het pand dusdanig ingrijpend verbouwd dat het gebouw geschikt is geworden voor bewoning, dan is over de verkrijging 2% OVB verschuldigd. Het moment waarop voor de OVB bepaald moet worden of er sprake is van een woning of een niet-woning, is het moment van levering van de onroerende zaak.

Rechtbank Zeeland-West-Brabant

Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft recentelijk geoordeeld (ecli:nl:rbzwb:2020:2997) over toepassing van de OVB. Het betrof in deze zaak een projectontwikkelaar die op 30 april 2015 een koopovereenkomst sloot voor de levering van een perceel grond met een bedrijfspand aan de projectontwikkelaar. Daarnaast sloot de projectontwikkelaar een overeenkomst met een aannemer voor de transformatie van het bedrijfspand tot woningen. Op 24 november 2015 wordt de onroerende zaak aan de projectontwikkelaar geleverd. De rechtbank oordeelt dat 2% OVB van toepassing is, omdat ten tijde van de levering van het pand er sprake was van een woning. Daarbij acht de rechtbank het hiernavolgende van belang.

• De projectontwikkelaar heeft op 30 april 2015 slechts een recht op levering verkregen en niet de economische eigendom.
• Uit de koopovereenkomst blijkt dat de projectontwikkelaar heeft afgesproken dat voorafgaand aan de juridische levering werkzaamheden aan het pand zouden plaatsvinden welke tot woningen zouden leiden.
• De Belastingdienst heeft niet aannemelijk gemaakt dat alleen beperkte aanpassingen nodig zijn om het pand weer als kantoorpand geschikt te maken.

Wetsvoorstel wijziging tarieven OVB

Tijdens Prinsjesdag 2020 is het voornemen bekendgemaakt om de tarieven OVB vanaf 1 januari 2021 te wijzigen (tk 2020-2021 35576 nr. 2) . Verkrijgers die nog geen 35 jaar oud zijn en een woning aanschaffen die zij zelf gaan bewonen, krijgen een vrijstelling van OVB. Personen die een woning voor eigen bewoning aanschaffen, maar eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling OVB of 35 jaar of ouder zijn, betalen 2% OVB over de verkrijging. Alle overige verkrijgingen van onroerende zaken zijn belast met 8% OVB. Het is afwachten of het wetsvoorstel ongeschonden door het parlement komt, maar houd nu al vast rekening met de te verwachten wijzigingen en probeer de levering van een onroerende zaak zo voordelig mogelijk te plannen.

bz-advies

Uit de memorie van toelichting valt af te leiden dat een doorstromer die jonger is dan 35 jaar en nu al een woning heeft, bij aankoop van een volgende woning in aanmerking kan komen voor de vrijstelling.

Conclusie

Bij de verkrijging van een onroerende zaak is het van belang na te gaan welk tarief OVB van toepassing is. Houd er rekening mee dat de omstandigheden op het moment van levering bepalend zijn voor de vraag of er sprake is van een woning of een ander gebouw. Daarnaast worden naar verwachting per 1 januari 2021 de tarieven OVB aangepast.