UW RAADSMAN - 16.09.2020

Kraakwacht goed regelen

Langdurig te koop. Ondanks de florerende huizenmarkt staan er ook nog flink wat huizen langere tijd te koop, bijv. als gevolg van een (te) hoge vraagprijs of in krimpgebieden waar de hausse op de vastgoedmarkt aan voorbij lijkt te gaan.

Fiscale verhuisregeling

Drie jaar. Voor huiseigenaren die een nieuwe woning hebben gekocht en hun oude eigen woning nog niet hebben verkocht, bestaat de zogenaamde ‘verhuisregeling’. Deze maakt het mogelijk om de hypotheekrente op de financiering van zowel de nieuwe als de oude eigen woning fiscaal in aftrek te brengen. Dit geldt voor maximaal drie jaar. Daarna mag alleen de rente op de financiering van de nieuwe woning nog in box 1 als aftrekpost worden opgevoerd.

Voorwaarden. Deze regeling kent twee belangrijke voorwaarden. Allereerst moet de woning te koop staan. Daarnaast moet de woning leegstaan. Als de eigenaar de voormalige eigen woning dus verhuurt aan een student, dan verhuist deze naar box 3 en kan de hypotheekrente niet meer als aftrekpost worden opgevoerd in box 1.

Kraakwacht

Uitzondering. Een uitzondering hierop zijn zogenaamde ‘kraakwachtsituaties’. Voor de verhuisregeling wordt een voormalige eigen woning toch als leegstaand aangemerkt indien daarin uitsluitend een ‘kraakwacht’ verblijft. In die gevallen blijft de hypotheekrenteaftrek in box 1 in stand.

Geen of een geringe vergoeding. Kenmerkend aan een kraakwacht is dat deze geen vergoeding hoeft te betalen voor het verblijf in de woning, behoudens een bijdrage in de energiekosten.

Familielid. In de praktijk wordt nog wel eens te lichtvaardig omgesprongen met deze mogelijkheid. Als er zich een familielid aandient dat behoefte heeft aan tijdelijke woonruimte, dan wordt er vaak onvoldoende stilgestaan bij de fiscale gevolgen. Het familielid betaalt dan vaak een lage huur en fungeert ook als een soort kraakwacht. Dan is er toch gewoon sprake van een kraakwachtsituatie? Uit een recente uitspraak van de rechter blijkt dat dit niet het geval is.

Overeenkomst noodzakelijk

Altijd schriftelijk vastleggen. Een recente uitspraak van Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2019:3694) maakt namelijk duidelijk dat voor toepassing van de kraakwachtsituatie een schriftelijke overeenkomst noodzakelijk is. Tussen de eigenaar en de tijdelijke bewoner moet er een zogenaamde ‘kraakwachtovereenkomst’ (of bruikleenovereenkomst) worden gesloten.

Inhoud. In deze overeenkomst moeten alle kenmerkende verplichtingen omtrent kraakwacht worden opgenomen, zoals er zorg voor dragen dat de woning niet wordt gekraakt. Verder hoeft de eigenaar slechts rekening te houden met een korte opzegtermijn. Tip.  Maak deze overeenkomst bij voorkeur voorafgaand aan de bewoning op.

Op http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download vindt u een model Kraakwachtovereenkomst (VG 24.09.03).

Vergeten? Is men vergeten een dergelijke overeenkomst op te maken, dan is het zaak dit zo spoedig mogelijk alsnog te doen. Laat zowel de eigenaar als de bewoner tekenen, zelfs als het gebruik inmiddels is beëindigd.