VERKOOP - 16.09.2020

Groot verschil tussen koopprijs en WOZ-waarde, hoezo?

Tuchtzaak. In de huidige tijd zien we niet zo veel verschil tussen de vraagprijs en koopprijs. Vaak is de koopprijs zelfs groter dan de vraagprijs. Onlangs moest de tuchtrechter zich buigen over een zaak waarin de koopprijs ver onder de WOZ-waarde van een woning lag (ECLI:NL:TNORAMS:2019:15) .

Wat speelde er?

Verschil van € 250.000. De koopprijs van een verhuurde woning bedroeg € 160.000. De WOZ-waarde was datzelfde jaar € 410.000. De koopprijs was dus € 250.000 minder dan de WOZ-waarde.

Verkoper onder curatele. Enkele maanden na de overdracht wordt de verkoper onder curatele gesteld. De curator onderzoekt vervolgens of er rechtshandelingen zijn verricht die vernietigd kunnen worden wegens een geestelijke stoornis of misbruik van omstandigheden.

Zorgplicht notaris

Geen nader onderzoek gedaan. De curator spant een tuchtprocedure aan tegen de notaris, omdat hij niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan door geen nader onderzoek te doen naar de koopprijs.

Notaris op de vingers getikt. De tuchtrechter heeft de klacht gegrond verklaard en een waarschuwing aan de betreffende notaris opgelegd. De tuchtrechter neemt de notaris kwalijk dat hij geen nader onderzoek heeft gedaan naar het grote verschil tussen de WOZ-waarde en de koopprijs. De tuchtkamer is tot dit oordeel gekomen op basis van de volgende overwegingen:

• de notaris heeft niet naar de huurprijs of andere huurafspraken gevraagd, zodat niet vastgesteld kon worden in welke mate de huurprijs van invloed moest zijn op de koopprijs;
• de notaris heeft onvoldoende stilgestaan bij het feit dat de verkoper geen makelaar had;
• in de brief van de makelaar van de koper aan de notaris is niet ingegaan op specifieke factoren die hebben geleid tot deze koopprijs;
• in de koopovereenkomst stond dat de overdracht niet vrij van huur of pacht plaats zou vinden, terwijl in de akte van levering vermeld was dat de overdracht wel vrij van huur of pacht was.

Nota van afrekening. De WOZ-waarde wordt (meestal) niet in een koopovereenkomst vermeld. Hoe had de notaris dan bekend moeten zijn met de WOZ-waarde? Voor de overdracht maakt een notaris de nota van afrekening op. Op deze nota worden onder meer de gemeentelijke heffingen tussen de verkoper en de koper verrekend. Voor de berekening van (enkele van) deze gemeentelijke heffingen is de WOZ-waarde bepalend. Deze zal de notaris daarom bij de gemeente opvragen.

Waar moet u als makelaar op letten?

WOZ-waarde checken. Bent u als makelaar betrokken bij de overdracht van een woning, dan is het onder meer van belang dat u stilstaat bij de WOZ-waarde van de betreffende woning. In deze zaak was er een groot verschil tussen de koopprijs en de WOZ-waarde. Doorgaans is dit verschil niet zo groot als in deze zaak het geval was.

Groot verschil onderbouwen. Mocht u toch tegen een groot verschil aanlopen, dan is het van belang dat u kunt onderbouwen waarom het verschil zo groot is. De notaris moet namelijk voor de overdracht kunnen onderbouwen waarom er een groot verschil in deze waardes zit. Om calamiteiten te voorkomen en uw cliënt te ontzorgen, kunt u de notaris hierop wijzen en het verschil onderbouwen.