VERKOOP - 16.09.2020

Dwaling bij aankoop van een vastgoedportefeuille ...

Aankoop van 67 huurwoningen. In deze zaak had de koper een vastgoedportefeuille gekocht bestaande uit 67 huurwoningen in Rotterdam-Zuid. Over de voorwaarden werden door partijen via een aantal e-mailberichten afspraken gemaakt, waarna de notariële levering plaatsvond.

Summiere afspraken … Uit de e-mailberichten bleek dat partijen alleen overeenstemming hadden bereikt over de koopsom (incl. de kosten koper), de inhoud van de portefeuille, de overdrachtsdatum en de notariële levering. Daarnaast was er door de verkoper een garantie verstrekt over de hoogte van de huurstroom op de datum van overdracht van de vastgoedportefeuille (€ 513.555 per jaar). Als deze dan lager zou blijken te zijn, dan zou de koopsom naar rato worden verlaagd.

Tegenvaller! Na de overdracht blijkt er sprake te zijn van gebreken: veel huurwoningen verkeren in een slechte staat van onderhoud, waardoor veel huurders de huurovereenkomst hadden opgezegd of waren gestopt met het betalen van de huur. Ook bleek er ten aanzien van een aantal woningen sprake te zijn van een voorkeursrecht van de gemeente en diverse onteigeningsprocedures.

Schending mededelingsplicht verkoper. De koper vond dat hij had gedwaald, omdat de verkoper zijn mededelingsplicht had geschonden. Hij had niets verteld over deze gebreken. De verkoper was om die reden ook tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. De koper wilde dan ook onder de koopovereenkomst uit en de geleden schade door de verkoper vergoed zien.

Wat oordeelde de rechter?

Geen garantie. Rechter Rotterdam maakte helaas korte metten met de vorderingen van de koper ( ECLI:NL:RBROT:2020:4221) . De gemaakte afspraken waren alleen vastgelegd in een aantal e-mailberichten en de notariële akte. In de e-mailberichten werd geen garantie verstrekt over de staat van onderhoud van de huurwoningen. Voor wat betreft de huurstroom was er alleen een garantie afgegeven per de overdrachtsdatum (en dus niet daarna).

Geen dwaling. De koper stelde dat er sprake was van een duurzame investering, zodat de verkoper had kunnen weten dat de staat van onderhoud van groot belang was voor de koper. De rechter was het hiermee niet eens. Van dwaling kan alleen sprake zijn als de wederpartij op de hoogte was of had behoren te zijn van de werkelijke toestand en dat de eigenschap essentieel was voor de andere partij (kenbaarheidsvereiste). Hiervan was geen sprake. Niet alleen bleek nergens uit wat een duurzame investering was en dat de verkoper van die intentie op de hoogte was.

Onderzoeksplicht koper. Ook bleek nergens uit dat de koper de staat van onderhoud zo essentieel had gevonden. De woningen waren niet door de koper bezichtigd of geïnspecteerd en hij had zelfs niet naar de staat van onderhoud gevraagd. Om die reden werden alle vorderingen van de koper afgewezen.

Hoe regelt u dat beter voor de koper?

De koper had op een eenvoudige manier zijn kansen kunnen verbeteren.

• Zorg voor een schriftelijke overeenkomst en laat beide partijen de overeenkomst tekenen.
• Leg in de overeenkomst en eventuele correspondentie altijd vast wat de intentie van de koper bij de overeenkomst is. Denk daarbij ook aan het vastleggen van de zaken waarvan de koper bij het aangaan van de overeenkomst uit is gegaan. Tip.  Leg zo veel mogelijk van deze verwachtingen vast in de vorm van garanties. Wees daarbij zo nauwkeurig mogelijk.