Schriftelijkheidsvereiste, wel of geen (ver)koop woning?

Consument-koper

Schriftelijkheidsvereiste. De wet zegt dat de koop van een woning door een consument schriftelijk moet worden aangegaan. Deze bepaling is van dwingend recht, waardoor hiervan dus niet mag worden afgeweken in de koopovereenkomst (artikel 7.2 BW) .

Mondelinge koop niet geldig. Dit betekent dat een consument-koper die een woning koopt, dus nooit gebonden is aan een mondelinge afspraak. Daarbij maakt het geen verschil of deze consument-koper koopt van een consument-verkoper of van een professionele verkoper, zoals een woningcorporatie of een belegger. In beide gevallen moet de koopovereenkomst schriftelijk worden aangegaan om de consument-koper te binden.

Consument-verkoper

Ook de verkoper wordt beschermd. Hoewel artikel 7:2 BW dus duidelijk aangeeft dat een consument-koper uitsluitend schriftelijk een koopovereenkomst kan aangaan, geldt dit ook voor de consument-verkoper. Althans, in de situatie dat de consument-verkoper aan een koper verkoopt die ook consument is. Let op.  Als de koper een professionele partij is, dan is de consument-verkoper wel gebonden aan een mondelinge afspraak. Dit is in het verleden door de Hoge Raad bepaald en onlangs nog eens bevestigd door Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2019:1691) .

Een man een man, een woord een woord. In deze zaak hadden een projectontwikkelaar en een woningeigenaar mondeling overeenstemming over de verkoop van een woning door de woningeigenaar aan de projectontwikkelaar. De eigenaar woonde zelf niet in de woning en gebruikte deze als belegging. Later liet de eigenaar via WhatsApp aan de projectontwikkelaar weten dat hij van de verkoop afzag. Dit was niet toegestaan. Volgens de rechter was de woningeigenaar namelijk verplicht om te verkopen aan de projectontwikkelaar vanwege de mondelinge overeenstemming.

Professionele (ver)koper

Geen bescherming. Het wettelijk schriftelijkheidsvereiste geldt dus niet bij de aankoop van een woning door een professionele koper. Ook een professionele verkoper kan zelf geen bescherming ontlenen aan het schriftelijkheidsvereiste. Beide partijen zijn dus in hun hoedanigheid van professionele koper en verkoper gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst.

Uitzondering

Consument-koper werkt niet mee. Hierop heeft Hof Arnhem in 2012 een uitzondering geformuleerd (ECLI:NL:GHARN:2012:BZ6245) . Het hof heeft geoordeeld dat ook een professionele verkoper onder omstandigheden een beroep kan doen op het tot dan toe slechts voor particuliere kopers en verkopers geldende schriftelijkheidsvereiste, zodat hij niet is gebonden aan mondelinge overeenstemming, namelijk in de situatie dat de consument-koper weigert om binnen een redelijke termijn mee te werken aan het op schrift stellen van de mondelinge afspraak. Dus als de professionele verkoper het initiatief neemt om de overeenkomst op papier te zetten, moet de consument-koper binnen redelijke termijn meewerken. Doet hij dit niet, dan is er geen (ver)koop tot stand gekomen. In dat geval is dus ook de professionele verkoper niet gebonden aan mondelinge overeenstemming met een consument-koper.