O ja, die vragenlijst

Doel vragenlijst. De door de verkoper ingevulde vragenlijst kan de verkoopmakelaar helpen om de verkoopinformatie samen te stellen en gerichte informatie te verstrekken aan kandidaat-kopers. De ervaring leert dat niet iedere verkoper de vragen juist beantwoordt. Dat kan het gevolg zijn van slordigheid of van onwetendheid. Zolang deze vragenlijst in de bureaula van de makelaar blijft liggen, heeft dat verder geen consequenties. Maar soms gaat het mis.

Bijlage bij de koopakte

Zonder nadere controle. In de praktijk blijkt dat sommige makelaars in het kader van het opmaken van de koopakte de vragenlijst zonder nadere controle aan de koopakte hechten. De koopakte wordt getekend en naar de vragenlijst wordt niet of nauwelijks nog gekeken.

Problemen na de levering. Als er echter na de levering een probleem blijkt te zijn, wordt de koopakte met alle bijlagen nog eens zorgvuldig uitgeplozen. En verdraaid, laat toch toevallig de verkoper in de vragenlijst hebben gemeld dat de woning op dat ene punt helemaal in orde is. Daar kan de verkoper op aangesproken worden. Dat is natuurlijk vervelend voor de verkoper. De vragenlijst maakte geen onderdeel uit van de onderhandelingen, maar plotsklaps krijgt de vragenlijst zomaar een contractstatus. Kan de verkoper daarop afgerekend worden of, anders gezegd, moet u als makelaar voorzichtiger met de vragenlijsten omspringen en deze wellicht niet aan de koopakte hechten?

Alleen maar informatief?

Geen garanties. Hof Leeuwarden besliste in 2010 (ECLI:NL:GHLEE:2010:BP1106) al dat de vragenlijst niet beoogt om garanties te geven, maar dat deze een informatieve strekking heeft en van algemene aard is. Dat standpunt is ook door andere rechters gevolgd. De verkoper deelt de koper mee wat hem bekend is omtrent de woning. Let op.  Dit betekent echter niet dat de vragenlijst gewoon terzijde kan worden gelegd.

Wat mag de koper verwachten?

Vloer- en gevelisolatie. Hof Arnhem-Leeuwarden was namelijk in een recente uitspraak beduidend strenger (ECLI:NL:GHARL:2020:752) . Het ging daar om de melding in de vragenlijst dat er sprake was van vloer- en gevelisolatie. In werkelijkheid ontbrak deze. De koper sprak de verkoper daarop aan. De verkoper stelde dat hij het ook allemaal niet zeker wist en dat de vragenlijst geen garantie oplevert. Het hof volgde de verkoper daarin niet. Weliswaar is de door de verkoper ingevulde vragenlijst geen garantie, maar dit betekent niet dat deze betekenisloos is voor de uitleg van de overeenkomst en met name voor wat de koper mocht verwachten, is de ingevulde vragenlijst van belang.

Toch geen isolatie. Omdat de verkoper in de lijst de vraag ‘Is er sprake van gevelisolatie en vloerisolatie?’ met ‘ja’ had beantwoord, mocht de koper verwachten dat de vloeren en gevels voldoende geïsoleerd waren. Doordat deze isolatie grotendeels ontbrak, beantwoordde de woning niet aan de koopovereenkomst. Als de verkoper niet wist wat wel en niet was geïsoleerd, had hij deze vraag niet moeten invullen of had hij zijn onzekerheid aan de koper moeten mededelen.

Verkoper draait op voor de kosten. De verkoper moest daarom volgens het hof de kosten voor het aanbrengen van vloer- en gevelisolatie alsnog aan de koper vergoeden.