OVERDRACHTSBELASTING - 30.03.2020

Is dit een woning of niet?

Belangrijke uitspraken Naar aanleiding van verschillende arresten kan er een kort overzicht worden gegeven van belangrijke uitspraken met betrekking tot de kwalificatie tot woning of andere onroerende zaken:

• de hoedanigheid van de onroerende zaak op het moment van verkrijging (ecli:nl:rbnho:2017:2734) ;
• de aard van bestemming van de onroerende zaak (ecli:nl:rbdha:2018:6332) ;
• de bestemming van de onroerende zaak ten tijde van verkrijging (ecli:nl:gharl:2017:5400) en (ecli:nl:hr:2018:132) ;
• oorspronkelijke bouwwijze (ecli:nl:hr:2017:290) .

Recente uitspraak In december 2019 heeft Rechtbank Den Haag (ecli:nl:rbdha:2019:14423) uitspraak gedaan in een situatie waarin een belanghebbende het voornemen had om een klooster te verbouwen tot 44 appartementen voor senioren en gezinnen. De vraag was of het klooster als woning bestempeld moest worden ten tijde van de overdracht aan de belanghebbende. Is het klooster een woning, dan moet de belanghebbende 2% overdrachtsbelasting betalen en is het geen woning, dan moet er 6% worden betaald. De Belastingdienst stelde dat het gebouw oorspronkelijk is gebouwd in de hoedanigheid van een klooster en dat deze nagenoeg niet geheel bestemd was voor bewoning. Het klooster is volgens de Belastingdienst multifunctioneel, aangezien er verschillende ruimtes binnen het klooster bestaan die verschillende functies hebben.

Rechtbank De rechtbank oordeelde dat het klooster nagenoeg uitsluitend gebouwd is met het doel om bewoond te worden door de kloosterlingen. Het enige feit dat er zich een kapel bevindt in het klooster, doet niet af aan de woonfunctie van het klooster. Daarnaast is er niet gebleken dat de kapel meer dan 10% van het totale oppervlak van het klooster bevat, waardoor het klooster nagenoeg uitsluitend bestaat uit woonoppervlak. Daarnaast geeft de rechtbank aan dat de volgende onroerende zaken in ieder geval niet als woning worden bestempeld: bedrijfsgebouwen en -ruimtes, afzonderlijke garageboxen, hotels/pensions, asielzoekerscentra, een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis, internaten en grond bestemd voor woningbouw.

bz-advies

Indien een ondernemer voornemens heeft om een pand op te kopen en deze te verbouwen naar woningeenheden, is het van belang dat de ondernemer met name let op de volgende aspecten. Waar is het gebouw oorspronkelijk voor gebouwd? Wat is de functie van het gebouw op het moment van verkrijging? Indien multifunctioneel, hoeveel procent van het oppervlak heeft een woonbestemming?