HET OVERKWAM UW COLLEGA - 14.01.2020

Wensen in strijd met de regels, aannemer niet aansprakelijk!

Bouw woning. Geert heeft met aannemer Jan een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. Op de overeenkomst zijn de algemene voorwaarden Woningborg 2010 van toepassing verklaard. Op basis daarvan garandeert de aannemer dat de bouw voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit en aan de eisen van goed en deugdelijk werk.

Meerwerkoptie

Bij het sluiten van het contract heeft Geert gekozen voor de meerwerkoptie ‘vloerverwarming aanbrengen als hoofdverwarming’ in de woonkamer en keuken. Op een tekening is een keukenblok aangegeven aan een kant van de keuken. Onder het keukenblok is geen vloerverwarming voorzien.

Wijziging op het laatste moment. Per e-mail vraagt Jan of de offerte voor het meerwerk akkoord is, zodat hij met het werk kan beginnen. Daarop krijgt hij van Geert een bevestigend antwoord, echter met de mededeling dat in de keuken zowel aan de lange wand over een lengte van 5,5 m als aan de korte wand over een lengte van 3,9 m kasten worden geplaatst, zodat daar geen vloerverwarming moet worden geïnstalleerd.

Niet zoals afgesproken. Bij oplevering blijkt dat aan de korte zijde over een lengte van 1,8 m en aan de lange zijde over een lengte van 3,07 m geen vloerverwarming is aangebracht. Geert stelt dat dit niet volgens de afspraak is. Voor herstelwerk en als dekking van de kosten voor tijdelijk vervangende woonruimte eist hij € 8.215 schadevergoeding. Dat wil hij verrekenen met het bedrag van de laatste termijn van € 5.862 dat nog bij de notaris in depot staat.

Onmogelijk. Jan stelt dat hij in zijn e-mail alleen had gevraagd om een reactie op de geoffreerde meerwerkoptie. Het was volgens Geert niet toegestaan om vlak voor aanvang van het werk nog wijzigingen door te geven. Om hem tegemoet te komen heeft Jan zowel aan de lange als aan de korte zijde nog een deel van de vloerverwarming weggelaten. Maar zoals Geert het wil, kan het niet. Door het weglaten van een groter deel van de vloerverwarming zou de vereiste verwarmingscapaciteit niet worden gehaald. Dit is in strijd met het Bouwbesluit.

Goede oplossing gekozen

De rechter stelt vast dat de wens van Geert tot beperking van de vloerverwarming leidt tot een verwarmingsinstallatie die niet voldoet aan de bouwnormen. Dus heeft Jan gekozen voor een oplossing die het meest aan de wens tegemoetkomt en bovendien niet gebrekkig is. Vloerverwarming wordt niet zo warm dat deze niet onder keukenkastjes kan worden doorgelegd. Voor ijskasten zijn er speciale isolatieplaten om het risico van opwarming uit te sluiten. Wat dat betreft is er voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk.

Hoe oordeelt de bouwrechter?

Wellicht was het beter geweest als Jan dit alles even met Geert had besproken voordat hij met het werk begon. Door dit niet te doen, is hij echter niet tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Tip.  Het is in de praktijk wel beter om dit even (bijv. via e-mail) met de opdrachtgever te communiceren. Dat voorkomt misverstanden achteraf!

Download het model ‘Vastleggen meerwerk’ van http://tipsenadvies-bouw.nl/download (BW 22.09.03).

De Raad van Arbitrage Amsterdam (81390) wijst de schadeclaim van Geert van de hand. Aan de notaris wordt opdracht gegeven om de laatste bouwtermijn onmiddellijk vrij te geven!