APPARTEMENTSRECHTEN - 21.01.2020

Waarop te letten bij de verbouwing van een appartement?

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Ingrijpende verbouwing. Bij Hof Amsterdam speelde onlangs een procedure waarbij een aantal eigenaren van appartementsrechten de rechter verzochten om enkele besluiten van de Vereniging van Eigenaars (VvE) te vernietigen, dan wel nietig te verklaren (ECLI:NL:GHAMS:2019:3629) . Deze besluiten hebben betrekking op een verbouwing door eigenaar X van appartementen op de tweede en derde verdieping van het gebouw tot vier zelfstandige woonruimtes.

Woonruimte? Alle privégedeelten in het gebouw zijn bestemd als woonruimte. De VvE en X zijn daardoor van mening dat de aanwezigheid van meer dan één zelfstandige wooneenheid per appartement is toegestaan, omdat ook dan nog de privégedeelten als woonruimte worden gebruikt.

Wat zegt de rechter?

Verboden kamerverhuur. Het hof is het niet met de VvE en X eens. In artikel H van de splitsingsakte is bepaald dat het gebruik van de privégedeelten voor het uitoefenen van een kamerverhuurbedrijf niet is toegestaan. De door X gecreëerde woningen zijn 34, 34, 37,5 en 37,5 m² groot. Met name de kleinste twee woningen laten zich slecht onderscheiden van huurkamers. De aanwezigheid ervan lijkt op gespannen voet te staan met de bedoeling van de splitsingsakte, zijnde de bescherming van het woonklimaat binnen het gesplitste pand.

Slechts één woning per verdieping. Voorts zijn de appartementsrechten van X in de splitsingsakte omschreven als rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de afzonderlijke bovenwoning, waaraan is toegevoegd het adres van die bovenwoning. Volgens het hof mag een potentiële koper van een appartement op een van de lagergelegen verdiepingen van het pand op basis van deze beschrijving erop vertrouwen dat zich in elk van de bovengelegen verdiepingen slechts één woning bevindt en in de toekomst zal bevinden. De aanwezigheid van het dubbele aantal woningen in de etages boven de zijne maakt voor de koper immers een wezenlijk verschil. Het gaat namelijk toch om de verdubbeling van het aantal huishoudens en van alles wat met het hebben van een huishouding samenhangt, waaronder bijv. de ontvangst van gasten.

Wijziging van de splitsingsakte

Vermeerderen aantal wooneenheden. Het vermeerderen van het aantal wooneenheden per verdieping acht het hof bovendien een zo fundamentele ingreep, dat daartoe niet kan worden overgegaan op basis van een toestemming van de vergadering van eigenaars als bedoeld in artikel 25 lid 1 van het modelreglement.

Op http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download vindt u het ‘Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2017’ (VG 24.02.02).

Besluit VvE in strijd met splitsingsakte. Voor die ingreep is wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk. Het besluit zoals dat door de VvE is genomen, is dus ongeldig wegens strijd met de inhoud van de splitsingsakte.

Vergroting balkons. Hetzelfde geldt voor vergroting van de balkons. Dit leidt tot een vergroting van de privégedeelten. Ook daarvoor is volgens het hof een wijziging van de splitsingsakte met de splitsingstekening noodzakelijk.