WOZ - 21.01.2020

Tot hoelang is eigen verkoopcijfer bruikbaar?

Bijna twee jaar geleden gekocht. In januari en februari 2020 valt de WOZ-beschikking weer op de deurmat. Rechtbank Oost-Brabant oordeelde onlangs (ECLI:NL:RBOBR:2019:4277) dat als een woning zelf niet langer dan 21 maanden is verkocht, dat dit cijfer dan bruikbaar is voor de WOZ-waardering. Wat betekent dit voor de praktijk en hoe kan er met succes bezwaar worden gemaakt tegen de WOZ-waarde? Zeker als we kijken naar de aanzienlijke prijzen die tegenwoordig voor woningen worden betaald.

Wat speelt er?

Vaststelling WOZ-waarde. De WOZ-waarde van een woning is ‘de prijs die een meestbiedende gegadigde na de beste voorbereiding maximaal zou betalen, bij een veronderstelde verkoop (ook wel: marktwaarde)’.

Eigen verkoopprijs. Zodra een woning zelf is verkocht, dan is de verkoopprijs maatgevend voor de WOZ-waardering. Dit heeft de Hoge Raad al jaren geleden beslist (ECLI:NL:HR:2000:AA8610) .

Rond de waardepeildatum. Vereist is dan wel dat de verkoop rond de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De waardepeildatum is 1 januari voorafgaand aan het belastingjaar. In de praktijk hanteren gemeenten hierbij een termijn van twaalf maanden.

21 maanden is een redelijke termijn. De rechtbank vindt echter dat 21 maanden als een redelijke termijn moet worden gezien. Zie als voorbeeld ook de uitspraak van Hof Den Haag van begin 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:12) waarbij de rechter reeds een termijn van 16 maanden redelijk achtte. Anders gezegd: een verkoop mag best zo’n twee jaar voor de waardepeildatum liggen. Voor het bepalen van deze datum moet volgens de rechter overigens gekeken worden naar de datum van de koopovereenkomst (ECLI:NL:HR:2016:113) .

Wat betekent dit nu voor uw cliënt?

• Als uw cliënt minder dan twee jaar geleden een woning heeft gekocht, dan mag de gemeente alleen nog maar naar de verkoopprijs kijken.
• Vervolgens moet de gemeente kijken wat de algemene waardeontwikkeling is gedurende de periode tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de waardepeildatum.
• Ook moet de gemeente becijferen hoeveel er in de woning is geïnvesteerd na de aankoop.

Voorbeeld.Uw cliënt heeft op 15 februari 2017 een woning gekocht voor € 400.000. Hij heeft na aankoop een keuken geplaatst van € 10.000. Voor belastingjaar 2020 stelt de gemeente de WOZ-waarde vast op € 500.000 (waardepeildatum 1 januari 2019).

Bezwaar maken. In bezwaar stelt uw cliënt dat zijn eigen aankoop leidend is, omdat deze binnen een redelijke termijn van de waardepeildatum ligt. Uw cliënt vraagt de gemeente om aannemelijk te maken dat er tussen de datum van de koopovereenkomst en de waardepeildatum sprake is van een waardeontwikkeling van € 90.000 (€ 500.000 -/- 400.000 aankoopprijs -/- € 10.000 investeringen). Anders gezegd: de gemeente mag dus niet stellen dat de vastgestelde WOZ-waarde correct is, omdat er rond de waardepeildatum vergelijkbare woningen zijn verkocht rond de € 500.000. De gemeente moet namelijk de waardeontwikkeling aantonen bij een eigen verkoopcijfer.

Op http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download vindt u een model ‘Bezwaarschrift’ dat uw cliënt kan gebruiken zodra de WOZ-beschikking 2020 aan hem is opgelegd (VG 24.02.06).