Samenwoners, waardeverandering woning verrekenen

Wat speelde er? Henk en Trees wonen samen in het woonhuis dat eigendom is van Henk. Ze hebben een samenlevingscontract waarin staat dat de waardeverandering van het huis gedurende hun samenwoning verrekend zal worden. Het bedrag van de verrekening is opeisbaar bij verkoop van de woning en bij het einde van de samenwoning. In het samenlevingscontract wordt de waarde van de woning bij het begin van de relatie vastgesteld op € 335.000.

Verhuiskosten. Na zeven jaar gaan ze uit elkaar. Henk helpt Trees met de verhuizing en betaalt haar eerst € 5.000 en daarna nog eens € 2.000. In de omschrijvingen waarbij de bedragen door Henk zijn overgeboekt staat ‘verhuizing’ en ‘restant verhuizing’.

Woonhuis verkocht. Twee jaar na het einde van de relatie verkoopt Henk het woonhuis voor een verkoopprijs van € 452.500. Niet lang daarna staat Trees bij Henk op de stoep. Volgens haar heeft ze recht op € 58.750. Dat is de helft van het verschil tussen de in het samenlevingscontract vastgestelde beginwaarde van € 335.000 en de door Henk verkregen verkoopprijs. Henk weigert te betalen. Hij heeft al € 7.000 betaald en daarmee is volgens hem de kous af.

Beide redeneringen kloppen niet

Als Henk meent dat met de betaling van € 7.000 alles is afgedaan, dan is dat alleen zo als dat bedrag bedoeld is als verrekening voor het huis of als er toen een finale kwijting is afgesproken. Dit blijkt nergens uit. De omschrijvingen bij de door Henk overgeboekte bedragen duiden meer op een tegemoetkoming in de verhuiskosten dan op een verrekening. Er is geen taxatie van het huis bij het einde van de relatie. Rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2019:5969) oordeelt dus dat er nog niets is verrekend.

Moment waardebepaling belangrijk

Ook de redenering van Trees klopt niet. Want voor het vaststellen van de eindwaarde gaat het om de waarde van de woning op het moment dat ze uit elkaar gingen en niet om de verkoopwaarde twee jaar later.

Taxatie onderbouwd

Taxatierapport. Uit een taxatierapport blijkt dat de waarde van de woning bij het einde van de relatie met terugwerkende kracht is vastgesteld op € 350.000. De makelaar geeft aan dat dit slechts een geveltaxatie betreft, omdat een volledige taxatie thans niet meer mogelijk is. Daarbij zal er door de nieuwe bewoners wel het een en ander zijn veranderd. De makelaar heeft de taxatie onderbouwd met twee referentieobjecten in dezelfde straat die rond die tijd zijn verkocht. Dat het bedrag van de geveltaxatie duidelijk minder is dan de verkoopprijs van twee jaar later, klopt ook wel met de prijsontwikkeling. Uit NVM-gegevens blijkt een fikse stijging van de woningprijzen in die tussenliggende twee jaar. Dat komt overeen met de stijging van de WOZ-waarde voor de woning over die periode.

Juiste berekeningsmethode volgens rechter. De rechter gaat uit van een beginwaarde van de woning van € 335.000 en een eindwaarde van € 350.000. Dat betekent dat de waarde van de woning gedurende de periode van samenwoning met € 15.000 is gestegen. Trees heeft recht op de helft van dat bedrag dus Henk moet haar nog € 7.500 betalen. Hanteer deze methodiek.