De gevolgen van de ‘WKB’ uitgelegd, hoe zit dat precies?

Nieuw systeem kwaliteitsborging

Hele systeem verandert. Het hele systeem van controle en toezicht op de bouw gaat veranderen. Op dit moment komt de bouwinspecteur van de gemeente nog langs tijdens de bouw. Deze bouwinspecteur moet toezien op de kwaliteit en moet controleren of er conform de vergunning en het bouwbesluit wordt gebouwd.

Andere rol gemeente. De gemeente krijgt een andere rol. Tijdens de bouw laat de gemeente zich niet meer zien, maar daarvoor in de plaats komt er een onafhankelijke kwaliteitsborger, vaak ingeschakeld door de opdrachtgever.

Kwaliteitsborgers. Een gecertificeerde kwaliteitsborger gaat bepalen of een bouwwerk (zoals een woning) voldoet aan het bouwbesluit. Deze kwaliteitsborger zal aan de hand van een borgingsplan (dat de gemeente wel toetst) een aantal belangrijke controles uitvoeren. Zo moet de kwaliteitsborger bij einde bouw en voor oplevering verklaren of de aannemer conform het bouwbesluit heeft gebouwd. De gemeente geeft het gebouw aan de hand van die verklaring vrij voor gebruik conform de vergunning. Zonder die verklaring kan de aannemer niet opleveren.

Nieuwe rol gemeente. De nieuwe rol van de gemeente gaat straks het volgende inhouden.

1. Preventieve toets door anderen

Niet vooraf getoetst. De preventieve toets voor de omgevingsvergunning wordt na de inwerkingtreding van de ‘WKB’ niet langer door het bevoegd gezag (vaak de gemeente) uitgevoerd. De gemeente hoeft de omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk niet langer te weigeren als uit de aanvraag niet blijkt dat het bouwwerk voldoet aan de voorschriften van het Bouwbesluit 2012. Ook hoeft er bij een vergunningsaanvraag niet langer aannemelijk te worden gemaakt dat er wordt voldaan aan de geldende bouwtechnische voorschriften.

Kwaliteitsborger toetst achteraf. Dit wordt pas achteraf door de gemeente getoetst aan de hand van de verklaring van de kwaliteitsborger.

2. Risicobeoordeling

Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen moet een risicobeoordeling worden gevoegd. In deze risicobeoordeling moet onder meer worden ingegaan op “mogelijke risico’s van het specifieke bouwwerk met betrekking tot de naleving van de bouwtechnische voorschriften, met bijzondere aandacht voor onderdelen van het bouwwerk die aan het zicht worden onttrokken” .

3. Handhavingsbevoegdheid houden

Gemeente kan sanctie opleggen. De gemeente houdt wel haar handhavingsbevoegdheden. Niet de kwaliteitsborger, maar de gemeente kan sancties opleggen als het bouwwerk niet voldoet. Op basis van de risicobeoordeling kan de gemeente beoordelen of zij al dan niet van haar handhavingsbevoegdheden gebruik moet maken.

Gereedmelding. Voordat een bouwwerk dat op basis van de vergunning is gerealiseerd, in gebruik wordt genomen, moet er een gereedmelding bij de gemeente worden gedaan. Bij deze gereedmelding moet een dossier worden overgelegd, het zogenaamde ‘dossier bevoegd gezag’. Uit dit dossier moet blijken dat het gerealiseerde bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften die op dat moment gelden. Met deze informatie kan de gemeente beoordelen of zij haar handhavingsbevoegdheden moet gebruiken.

Even heel praktisch. Een bouwwerk mag niet binnen tien dagen na de gereedmelding in gebruik worden genomen. De gemeente kan namelijk besluiten dat een bouwwerk ook na tien dagen niet in gebruik mag worden genomen, in afwachting van nader onderzoek. Als bijv. het dossier bevoegd gezag niet compleet is of als er een ‘ernstig vermoeden’ bestaat dat er niet overeenkomstig de nieuwbouwvoorschriften is gebouwd, kan de gemeente hiervoor kiezen.

4. Toetsing kwaliteitsborger

Voordat er een vergunning wordt afgegeven, toetst de gemeente of de kwaliteitsborger gecertificeerd is en of de toegepaste werkmethode geschikt is. Als laatste ontvangt de gemeente het ‘as built dossier‘ (waaruit blijkt hoe het gebouw gebouwd is) van de opdrachtgever en bewaart dit.

5. Gemeente houdt ook taken

Er blijven ook taken bij gemeenten liggen die nu nog meegenomen kunnen worden tijdens de reguliere werkzaamheden. In de nieuwe situatie zal dit apart in de organisatie ingeregeld moeten gaan worden. Denk hierbij bijv. aan controle op veiligheid in de omgeving van de bouwplaats, registraties BAG en WOZ en Monumentenzorg.

Wordt het dan goedkoper?

Lagere leges? Het is de bedoeling dat de bouwleges gaan dalen. Onduidelijk is nog in welke mate dit gaat gebeuren. Gemeenten zijn hiervoor immers (deels) zelf verantwoordelijk. Wel wordt de vrijheid die gemeenten daar op dit moment over hebben aan banden gelegd. Het is de verwachting dat leges met 30 à 35% zullen gaan dalen.

Gevolgen voor aannemers. De gevolgen voor aannemers zijn groot. Niet alleen komt er een ander stelsel van kwaliteitsborging, ook de aansprakelijkheid wordt groter. Dit zal gevolgen hebben voor de prijs. Let op.  Waarschijnlijk komen de kosten voor de kwaliteitsborging voor de opdrachtgever.

Voor de particuliere opdrachtgevers. Voor opdrachtgevers is de belangrijkste wijziging dat de aansprakelijkheid na oplevering drastisch wijzigt. Nu kan de aannemer na oplevering nog stellen: “Niet ontdekt bij oplevering? Los het zelf maar op.“ Als het niet ging om een heel ernstig gebrek, kon alleen de verborgen gebrekenregeling helpen. Straks is de aannemer echter ook na oplevering aansprakelijk. Het is dan aan de aannemer om aan te tonen dat hem niets te verwijten valt. Deze omslag kan grote gevolgen hebben.

Aannemer moet bouwkwaliteit aantonen. De aannemer moet tijdens en na de bouw meer gaan aantonen dat de vereiste bouwkwaliteit geleverd wordt. Dit om instortende parkeergarages en voetbalstadions te voorkomen. Een actievere rol met grotere gevolgen voor de aannemer dus ...

Gevolgen. Voor de particuliere opdrachtgever wordt dit van dwingend recht: de aannemer kan hier niet van afwijken. Ook moet de aannemer actiever en duidelijker waarschuwen voor, tijdens en na de bouw. Dit kan de particuliere opdrachtgever helpen naast de betere borging van de kwaliteit van de bouw.

Voor de professionele opdrachtgever. De professionele opdrachtgever kan het stelsel van kwaliteitsborging en de plicht een opleverdossier aan te leggen, niet inperken in het contract. De waarschuwingsplicht en de verdergaande aansprakelijkheid wel, mits dit duidelijk in de overeenkomst (en dus niet in algemene voorwaarden) is opgenomen.

Wanneer gaat dit in?

Uiterlijk op 1 juli 2020 maakt de minister bekend of het stelsel op de datum van beoogde inwerkingtreding op verantwoorde wijze kan worden ingevoerd. Is dat niet het geval, dan biedt de ‘WKB’ de mogelijkheid om de inwerkingtreding uit te stellen.

Eerst proefdraaien

Proefprojecten. In het bestuursakkoord (dat is gesloten voordat de Eerste Kamer met de wet instemde) staat dat de beoogde werkwijze voor de inwerkingtreding van de ‘WKB’ zal worden beproefd d.m.v. proefprojecten. Gemeenten moeten bij 10% van de vergunningaanvragen voor relatief eenvoudige bouwwerken (met een lage gevolgklasse in de ‘WKB’) proefprojecten starten. Aan de hand daarvan wordt een geleidelijke overgang naar het nieuwe stelsel bevorderd en kunnen uniforme werkwijzen tussen aannemers, gemeente en kwaliteitsborgers ontwikkeld worden.