GEMEENTE - 21.01.2020

Bouwgrond woning en de onroerendezaakbelasting

Nieuwbouw van woningen en de OZB. Als we kijken naar de aanslagoplegging onroerendezaakbelasting (OZB), dan hebben we bij nieuwbouw van woningen in feite twee situaties.

Situatie 1: er is sprake van bouwgrond

Eigenaren- en gebruikersaanslag. Het toetsmoment is 1 januari van het betreffende belastingjaar. Is uw cliënt op 1 januari eigenaar van bouwgrond, dan krijgt hij een eigenarenaanslag en soms ook een gebruikersaanslag OZB.

Eigenaar van een niet-woning. Volgens de wetssystematiek is uw cliënt namelijk op dat moment eigenaar van een zogenoemde ‘niet-woning’. Voor niet-woningen geldt dat men een eigenarenaanslag OZB en soms ook een gebruikersaanslag OZB krijgt. De wetgever heeft kennelijk de bedoeling gehad om geen onderscheid te maken tussen bouwgrond die bestemd is om te wonen en bouwgrond die bestemd is voor bedrijvigheid.

Hoger tarief. Nadeel is dat het eigenarentarief voor een niet-woning in vergelijking met het woningtarief aanzienlijk hoger is. Het niet-woningtarief ligt gemiddeld rond de 0,47%, terwijl het woningtarief gemiddeld genomen de helft is of nog lager. Dit laatste verschilt sterk per gemeente, omdat deze zelf haar tarieven mag bepalen.

Kortom: ... Zodra uw cliënt eigenaar wordt van grond waarop gebouwd zal gaan worden, wordt hij geconfronteerd met een eigenarenaanslag OZB (en eventueel een gebruikersaanslag), die wordt berekend tegen het niet-woningtarief. Dit geldt dus als de bouw nog niet is gestart!

Situatie 2: woning in aanbouw

Eigenaar van een woning. Het wordt anders zodra er sprake is van een woning in aanbouw. In dat geval wordt er een eigenarenaanslag opgelegd tegen het lagere woningtarief. Voor woningen wordt er geen gebruikersaanslag opgelegd. Volgens Rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2019:2202) is hiervan sprake als er een omgevingsvergunning is verleend en er op 1 januari daadwerkelijk met de bouw van de woning is begonnen.

Kortom: ... Zodra op 1 januari de bouwactiviteiten daadwerkelijk zijn gestart, is er sprake van een woning in aanbouw.

Toetsing door de gemeente

Aannemer al aan de slag? Op het toetsmoment 1 januari zal de gemeente feitelijk moeten vaststellen of de aannemer op deze dag reeds is begonnen met de bouw.

Per woning. Per nieuwbouwwoning moet er worden vastgesteld of er met de bouw is begonnen. Het feit dat er in de wijk met een bouwproject is gestart, is niet voldoende. Het gaat dus om de bouw van de woning van uw cliënt zelf.

Tijdig bezwaar maken

Bouw gestart, te hoge aanslag. Is de bouw op 1 januari 2020 gestart en krijgt uw cliënt toch een eigenarenaanslag (en een gebruikersaanslag) tegen het niet-woningtarief, adviseer hem dan om binnen zes weken bezwaar te maken en de foto’s die hij eventueel heeft gemaakt op of rond 1 januari mee te sturen. De gemeente zal de eigenarenaanslag dan moeten verminderen naar het woningtarief en de eventuele gebruikersaanslag moeten vernietigen.

Op http://tipsenadvies-vastgoed.nl/download vindt u een model ‘Bezwaarschrift tegen de aanslag OZB 2020’ dat uw cliënt kan gebruiken (VG 24.02.08).