EIGEN WONING - 20.12.2019

VvE in de WOZ?

Vergelijkingsmethode Een WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van de kenmerken van een woning en bijv. de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Maar welke rol speelt een reserve in de Vereniging van Eigenaars (VvE-reserve) hierin? Deze vraag stond centraal in de zaak die Hof Den Haag onlangs behandelde (ecli:nl:ghdha:2019:2863) . De WOZ-waarde van een appartement werd door de heffingsambtenaar vastgesteld met behulp van een vergelijkingsmethode. In de verkoopprijzen van de vergelijkende appartementen waren in alle gevallen de VvE-reserves meegenomen. In geschil was of en in hoeverre deze VvE-reserves uit de cijfers moesten worden gefilterd. Zowel de rechtbank als het hof komen tot de conclusie dat bij de vergelijking ten onrechte de VvE-reserves niet zijn geëlimineerd. Opvallend genoeg verwijzen zij daarbij naar een arrest van de Hoge Raad uit 1993 (ecli:nl:hr:1993:zc5446) . Daarin werd duidelijk gesteld dat een vergelijkingsmethode slechts de juiste maatstaf van vergelijking hanteert, indien een onderhoudsreserve in een VvE steeds wordt uitgeschakeld door het gedeelte van de verkoopprijzen die aan de reserve worden toegerekend buiten beschouwing te laten. Het lijkt dus al enige tijd duidelijk te zijn dat de VvE-reserve niet moet worden meegenomen.

Verkoopprijs Waar mogelijk de ‘verwarring’ voor de heffingsambtenaar vandaan komt, is dat gemeenten soms rekening houden met de bovenmatige hoogte van een VvE-reserve. Als de reserve bovenmatig gevuld is, zou dat de verkoopprijs kunnen beïnvloeden, zo is de gedachte. Wellicht vanwege de activiteiten van de VvE of aanstaande onderhoudsplannen. Namens de staatssecretaris wordt in de antwoorden op Kamervragen in mei 2019 (tk 2018-2019 aanhangsel nr. 2718) verwezen naar deze regel. Door de invloed op de verkoopprijs zouden waarden onterecht ongelijk worden vastgesteld voor gelijke appartementen. Gemeenten kunnen daarom kiezen voor een correctie van de marktwaarde. Vragen die hierbij rijzen, zijn natuurlijk wat bovenmatig precies is, hoe die invloed dan meetbaar is en welke correctie dan zou moeten worden toegepast. Dat is allemaal echter niet van belang voor de eerste stap van de vergelijkingsmethode. Daar gaat het immers over het bedrag dat voor de VvE-reserve wordt betaald en die moet worden geëlimineerd uit de vergelijkingen. Wat daarna nog zou moeten gebeuren inzake eventuele bovenmatigheid, is in deze casus niet van belang geweest.

bz-advies

Let bij (een bezwaar tegen) een WOZ-waarde goed op welke methode er wordt toegepast en of elementen, zoals een VvE-reserve uit de vergelijking zijn gehaald. Vergelijkbare gevallen moeten immers zo gelijk mogelijk gemaakt worden. Dat geldt overigens ook voor alle andere elementen in de vergelijkingsmethode.