TAXATIE - 17.12.2019

Taxateur aansprakelijk voor te hoge waardering?

Wat speelde er?

Taxatie. Als Kees en Jet uit elkaar gaan, laten ze hun huis taxeren. In 2013 komt de taxateur op een waarde van € 750.000. Kees klaagt dat deze waarde te hoog is, maar de taxateur ziet echter geen reden om de getaxeerde waarde naar beneden bij te stellen. Kees en Jet stellen de waarde vervolgens samen vast op € 700.000. Op basis van dit bedrag koopt Kees Jet uit voor € 350.000.

Verkoop pand. Na een verbouwing van bijna € 15.000 wordt het pand in 2018 uiteindelijk verkocht voor € 799.000.

Te hoge taxatie. Kees stelt dat de taxateur een beroepsfout heeft gemaakt door het pand te hoog te taxeren. Volgens Kees was de waarde van de woning in 2013 circa € 600.000. De berekening om dit aan te tonen, baseert Kees op de gemiddelde waardestijging van de andere vrijstaande woningen in hetzelfde postcodegebied. Kees vindt dat hij dus aan Jet een te hoog bedrag heeft betaald en stapt naar de rechter (ECLI:NL:RBROT:2019:7362) .

Is er sprake van een beroepsfout?

Momentopname. De rechter overweegt dat taxeren een momentopname is en geen rekenkundige exercitie. Wat een pand uiteindelijk zal opbrengen, is dan ook afhankelijk van een aantal (deels) niet te voorspellen factoren, zoals marktomstandigheden en het aantal potentieel belangstellenden. Bij het beoordelen van taxaties gaat het dus niet zozeer om de uitkomst. De redenering van Kees gaat volgens de rechter dan ook niet zonder meer op.

Foutmarge. Bovendien overweegt de rechter dat er rekening moet worden gehouden met een foutmarge. De gemiddelde waardestijging van de woningen in het postcodegebied is dan ook niet maatgevend. Let op 1. In het algemeen moet er rekening worden gehouden met een bandbreedte van 20%. Let op 2. Bij niet-courante panden (zoals in dit geval) kunnen ruimere foutmarges gehanteerd worden.

Taxateur onzorgvuldig gehandeld?

Wijze van totstandkoming. De rechter wijst erop dat bij de beoordeling van een taxatie de wijze van totstandkoming centraal staat (en dus niet zozeer de uitkomst). De vraag die daarom centraal moet staan, is of de taxatie zorgvuldig tot stand is gekomen.

Referentiepanden. Kees geeft niet aan met welke referentiepanden de taxateur rekening had moeten houden. De stelling dat er geen of onvoldoende rekening met de referentiepanden is gehouden, slaagt daarom niet. De rechter oordeelt dat met de wetenschap achteraf, wijzen op een gemiddelde waardestijging hier niet voldoet, omdat er:

1. in dit geval geen sprake is van een doorsnee vrijstaand huis; en
2. voor de beoordeling moet worden gekeken naar het moment van totstandkoming van de taxatie.

Tip. Zorg als taxateur dat uit het taxatierapport duidelijk blijkt hoe u tot de getaxeerde waarde van de onroerende zaak bent gekomen.

Verbouwingskosten. Ook het betoog van Kees dat de taxateur rekening had moeten houden met de verbouwing, gaat niet op. Kees laat namelijk (ook) na om aan te geven om welke kosten het hier precies gaat.