Minder OZB voor verzorgingstehuizen

Kwalificatie als niet-woning. Verzorgingstehuizen, zoals bejaardentehuizen, gezinsvervangende tehuizen en opvangtehuizen, worden meestal voor de onroerendezaakbelasting (OZB) aangeslagen als niet-woningen. Hiervoor geldt dan niet alleen de gebruikersheffing, maar ook nog eens een hoger eigenarentarief. Is dit wel terecht?

Geschiktheidscriterium

Vakantiewoning. De Hoge Raad heeft in 2016 het geschiktheidscriterium geïntroduceerd (ECLI:NL:HR:2016:2084) . De Hoge Raad vond namelijk dat een vakantiewoning wel een woning is voor de heffing van OZB, omdat deze geschikt is om in te wonen. De bestemming als tijdelijk verblijf voor gasten doet hier niet aan af.

Verpleegtehuis. Hof Den Haag heeft het geschiktheidscriterium nu ook toegepast op een verpleegtehuis (ECLI:NL:GHDHA:2019:381) . Kenmerkend aan verpleeg- en verzorgingstehuizen is dat bewoners hier doorgaans permanent wonen. De tehuizen zijn dusdanig ingericht dat ze een woonkarakter hebben. Bewoners hebben eigen kamers en elke verdieping heeft gemeenschappelijke woonkamers. Daarnaast wordt er ook dagbesteding aangeboden. Anders gezegd: het tehuis is zo ingericht dat de bewoners een zo normaal mogelijk leven kunnen leiden (geschiktheidscriterium) en daarbij de benodigde zorg krijgen.

Is er sprake van een woning? De kwalificatie ‘woning’ of ‘niet-woning’ voor de OZB is vastgelegd in art. 220a lid 2 Gemeentewet. Hierin is bepaald dat een onroerende zaak een woning voor de OZB is als meer dan 70% van de WOZ-waarde ziet op woondelen. Dit zijn delen van een onroerende zaak die dienen tot woning dan wel delen die volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

Snelle toets doen

Woondelen. Op basis van de bouwtekeningen kunt u de ruimtes markeren die u kunt aanmerken als woondeel. Op grond van de rechtspraak zijn dit in ieder geval de eigen woon-/slaapkamers, (gemeenschappelijke) sanitaire ruimtes, de gemeenschappelijke woonkamers en zitruimtes. De volgende ruimtes zijn geen woondelen: de verkeersruimtes (zoals gangen, trappen), winkeltjes, het grand café waar ook buurtbewoners kunnen eten, behandelruimtes, zusterposten, kantoren en overige delen waar alleen personeel komt, zoals de linnenkamer en voorraadkamers.

Meer dan 70% woondelen. Vervolgens telt u de oppervlakte van alle woondelen bij elkaar op. Daarna deelt u deze oppervlakte door het totale oppervlak van het gebouw. Is de uitkomst in de buurt van de 70% of meer, dan is er zeer waarschijnlijk sprake van een woning.

Contact met gemeente. Als u met deze situatie te maken krijgt, dan is het raadzaam om alvast contact op te nemen met de gemeente. In februari 2020 worden immers de nieuwe aanslagen OZB opgelegd. In uw contact met de gemeente kunt u aangeven dat het tehuis voor de OZB zeer waarschijnlijk moet worden aangemerkt als woning. Verzoek de gemeente om deze toets ook uit te voeren, zodat kan worden vastgesteld dat inderdaad 70% van de WOZ-waarde ziet op woondelen. Voordeel is dat de gemeente meteen een correcte aanslag OZB kan opleggen en dat een langlopend bezwaartraject wordt vermeden.