Middenstandsbedrijfsruimte voor drie jaar huren?

Welke huurregels gelden er?

Waar wordt het voor gebruikt? De eerste vraag die de verhuurder zichzelf moet stellen is: welke huurregels gelden er? Er is namelijk een wezenlijk verschil tussen middenstandsbedrijfsruimte, zoals horeca en retail, en overige bedrijfsruimte, zoals kantoren en loodsen.

Middenstandsbedrijfsruimte. Hier gaat het om middenstandsbedrijfsruimte.

• Bij middenstandsbedrijfsruimte gelden er dwingende regels over de duur en de opzegging: een huurovereenkomst wordt aangegaan voor vijf plus vijf jaar (art. 6:292 BW) met een opzegtermijn van twaalf maanden (art. 6:293 lid 2 BW ).
• Bij overige bedrijfsruimte gelden er geen regels en kan alles afgesproken worden.

Een proefperiode kan

Maximaal twee jaar. Er bestaat bij middenstandsbedrijfsruimte ook de mogelijkheid van een proefperiode van maximaal twee jaar (art. 7:301 BW) . Dit houdt in dat de hiervoor genoemde wetsartikelen niet van toepassing zijn op overeenkomsten korter dan twee jaar.

Maximaal is ook echt maximaal. Duurt de huurovereenkomst middenstandsbedrijfsruimte langer dan twee jaar, dan geldt de hoofdregel weer. Dan geldt van rechtswege (dus automatisch) een periode van vijf plus vijf jaar. Wilt u dus een proefperiode van drie jaar? Dit is nietig en geldt dus niet. Na twee jaar heeft de huurder automatisch een huurovereenkomst van vijf plus vijf jaar.

Is dat een probleem? Dat hoeft geen probleem te zijn als het gehuurde de huurder bevalt en hij wil blijven huren. Het kan echter ook andersom zijn en dan kan er een probleem ontstaan. Tip.  Zorg dat u aan de wettelijke vereisten voldoet en sluit een proefperiode van maximaal twee jaar af. Let op. Dat kan maar één keer.

Toch kiezen voor drie jaar?

Het komt voor ... In de praktijk worden er echter toch regelmatig kortdurende huurovereenkomsten gesloten voor een periode langer dan twee jaar. U kunt natuurlijk denken: “Ik kom de huurder tegemoet en geef hem een huurovereenkomst van drie jaar. Als hij er dan van afwil, kan ik hem toch aan die vijf plus vijf jaar houden. De wet geeft mij immers gelijk.” Als de huurder echter geen succes heeft gemaakt van zijn bedrijf, zit u beiden met de gebakken peren.

Wat is de oplossing?

Toestemming kantonrechter. U kunt de kantonrechter vragen die periode van drie jaar (die in strijd is met dwingend recht) goed te keuren. Het is geen ingewikkelde procedure die zowel door de verhuurder als de huurder gestart kan worden. Voorwaarde is dat de belangen van de huurder niet wezenlijk worden aangetast. De praktijk is dat afwijkende proefperiodes vooral op initiatief van de huurder tot stand komen en dan is de goedkeuring van de kantonrechter een formaliteit. Door die goedkeuring is een huurperiode van drie jaar ook echt drie jaar in plaats van vijf jaar.

Tip. Ook andere bepalingen in de huurovereenkomst die afwijken van dwingend recht kunt u laten goedkeuren door de kantonrechter. Denk bijv. aan een kortere opzegtermijn.