IN DE KIJKER - 17.12.2019

Huurachterstand, wanneer reden voor ontbinding?

Vereisten voor ontbinding

Ernstige tekortkoming. Als de huurder een verplichting uit de huurovereenkomst niet nakomt, mag de verhuurder het huurcontract ontbinden, tenzij de tekortkoming, vanwege de bijzondere aard of de geringe betekenis, de ontbinding niet rechtvaardigt. Let op. Deze ontbinding vereist tussenkomst van de rechter.

Voldoende gewicht. In 2018 bepaalde de Hoge Raad in het zogenaamde ‘Tenzij-arrest’ dat er voor ontbinding sprake moet zijn van een tekortkoming van voldoende gewicht. Daarom kunnen bij de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

Hoofdregel en tenzij-bepaling. Hoofdregel is dat ontbinding is toegestaan als er sprake is van een tekortkoming. Het is aan de verhuurder om dit aan te tonen. Als de huurder zich echter vervolgens op de tenzij-bepaling beroept, dan moet hij aantonen dat er sprake is van een geringe tekortkoming die de ontbinding niet rechtvaardigt.

Achterstand reden voor ontbinding?

Fundamentele verplichting. Hof ’s-Hertogenbosch oordeelde onlangs dat de betalingsverplichting een van de meest fundamentele verplichtingen van de huurder is (ECLI:NL:GHSHE:2019:3605).Let op. Toch blijkt dat de enkele huurachterstand onvoldoende is voor een ontbinding.

Betalingsonmacht. Uit rechtspraak blijkt dat de rechter het bij de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is, van belang acht of er sprake is van betalingsonmacht. De vraag of de huurder al dan niet in staat is om de ontstane huurachterstand in te lopen, is bij een ontbindingsvordering dus relevant. Let op. Hof ’s-Hertogenbosch oordeelde onlangs dat het inlopen van een huurachterstand onder omstandigheden de rechtvaardiging voor ontbinding wegneemt (ECLI:NL:GHSHE:2019:790).Tip. Doe onderzoek naar de liquiditeit van de huurder als er sprake is van een oplopende huurachterstand.

Herhaalde huurachterstand. Onlangs oordeelde Hof Den Haag dat een huurachterstand wel voldoende is als er sprake is van het herhaaldelijk niet-voldoen van de huur, oftewel: als er sprake is van een betalingspatroon (ECLI:NL:GHDHA:2019:2343).

Rol van de verhuurder

Opschortingsrecht huurder. Een huurachterstand kan ook ontstaan doordat de huurder zich op zijn opschortingsrecht beroept. Een ingeroepen opschortingsrecht kan ontbinding in de weg staan, zelfs als het opschortingsrecht onterecht is ingeroepen. Onlangs oordeelde de rechter namelijk dat de enkele veronderstelling van de huurder dat hij de betaling mocht opschorten, voldoende kan zijn om de ontbinding in de weg te staan (ECLI:NL:RBROT:2019:780).Let op. In deze zaak wilde de huurder met de opschorting bereiken dat de verhuurder in actie zou komen.

Afspraken. Initiatieven van de verhuurder om te komen tot een minnelijke oplossing met de huurder, kunnen de verhuurder duur komen te staan. Zo blijkt uit het oordeel van Hof ’s-Hertogenbosch dat de ontbinding niet gerechtvaardigd was, mede omdat de verhuurder had aangegeven dat hij met de huurder in gesprek wilde over het inlopen van de huurachterstand (ECLI:NL:GHSHE:2019:790).