Gevaar optie btw belaste verhuur bij keuze nieuwe KOR

Btw en verhuur onroerende zaken

De verhuurder van onroerende zaken mag normaal gesproken geen btw in rekening brengen. De verhuur van een pand is namelijk vrijgesteld van btw, tenzij er geopteerd is voor btw-belaste verhuur.

bz-advies

Let op. Bij verhuur van werktuigen en machines, verhuur van parkeerruimtes voor voertuigen en lig- en bergplaatsen voor vaartuigen, verhuur van safeloketten en verhuur van kampeerplaatsen, vakantiewoningen, hotel- en pensionkamers is er geen keuzemogelijkheid: de verhuurder moet altijd btw berekenen.

Geen aftrek voorbelasting Als de verhuur van onroerende zaken is vrijgesteld van btw, kan de verhuurder de voorbelasting die direct betrekking heeft op het pand, niet aftrekken, zoals bijv. de btw op aanschaf- en onderhoudskosten. Maar ook de btw op andere kosten die de verhuurder maakt, zoals kantoorkosten en accountantskosten, is niet aftrekbaar. Om dit nadeel te omzeilen wordt er vaak geopteerd voor btw-belaste verhuur, omdat de verhuurder dan de btw die op deze kosten drukt wel in aftrek kan brengen. Een verhuurder die zich heeft aangemeld voor de nieuwe KOR, kan echter niet langer opteren voor belaste verhuur.

Optie belaste verhuur

Een bedrijfspand kan met btw worden verhuurd als de huurder de btw over de huur van het pand voor minimaal 90% kan aftrekken als voorbelasting. Dat is het geval als hij het pand voor minimaal 90% gebruikt voor met btw-belaste bedrijfsactiviteiten. De optie belaste verhuur wordt vastgelegd in de huurovereenkomst die door huurder en verhuurder wordt getekend. De ROZ-modellen ( https://roz.nl ) zijn de meest gebruikte huurovereenkomsten.Als achteraf blijkt dat de huurder de btw over de huur van het pand toch niet voor minstens 90% als voorbelasting mocht aftrekken, dan is de verhuur ten onrechte belast met btw.

Btw en herzieningstermijn

Een bedrijfspand heeft een lange levensduur. Daarom wordt btw op de aankoop of de bouw ervan verdeeld over tien jaar. Aan het jaar waarin het pand in gebruik is genomen en aan elk van de negen volgende jaren wordt 1/10 deel van de aanschaf-btw toegerekend. Als de verhuurder aanschaf-btw van het pand heeft afgetrokken en vervolgens het pand binnen de herzieningstermijn vrijgesteld van btw verhuurt, dan heeft hij over de periode waarin hij het pand vrijgesteld verhuurt, geen recht op btw-aftrek. De verhuurder moet dan btw terugbetalen.

bz-advies

Als een verhuurder btw-belast een pand verhuurde en zich heeft aangemeld voor de nieuwe KOR, krijgt hij te maken met herzienings-btw. De verhuurder mag immers niet meer belast verhuren.

Schade Indien blijkt dat de huurder het pand in een jaar niet voor minimaal 90% gebruikt voor btw-belaste prestaties, zal de verhuurder de btw-schade willen verhalen op zijn huurder. Als er een ROZ-huurovereenkomst wordt gebruikt, is dit geregeld in de voorwaarden van de overeenkomst. De huurder betaalt dan de herzienings-btw aan de verhuurder en de huurprijs wordt verhoogd in verband met de toekomstige huurschade.

KOR en optie btw-belaste verhuur

Vanaf 1 januari 2020 kunnen kleine ondernemers kiezen voor toepassing van de nieuwe KOR. De nieuwe KOR is een omzetgerelateerde vrijstelling van omzetbelasting. Als de omzet minder is dan € 20.000 per kalenderjaar, kan een kleine ondernemer voor deze vrijstelling kiezen.Het nadeel van de vrijstelling is dat de kleine ondernemer, als hij een bedrijfsruimte huurt met btw, een ROZ-huurovereenkomst heeft, maar in een jaar voor minder dan 90% btw-belaste prestaties verricht, hij herzienings-btw moet betalen aan de verhuurder en geconfronteerd wordt met een huurverhoging. In dat geval is het beter niet voor toepassing van de nieuwe KOR te kiezen.