HYPOTHEEKRENTE - 20.12.2019

Aflossingsblij ... lang niet altijd

Website Sinds kort maken de Nederlandse banken met de website https://www.aflossingsblij.nl eigen woningbezitters met een aflossingsvrije hypotheek bewust van de risico’s. Alleen al de term aflossingsvrij schept immers verwarring, want ook deze hypotheekvorm kent natuurlijk een aflosdatum, vaak na 30 of 40 jaar en soms pas bij overlijden. Ook wordt de eigenwoningrenteaftrek al jarenlang versoberd. Zeker wanneer de 30-jaarsaftrektermijn is geëindigd en de nettowoonlast een brutolast wordt, kan herfinanciering moeizaam blijken. Bovendien gebeurt dit vaak omstreeks de pensioendatum wanneer het inkomen toch al daalt.

Daling aftrektarief

De afbouw van het aftrektarief vindt vanaf dit jaar versneld plaats met 3% per jaar, naar een aftrektarief van 37% in 2023. De aftrek is dan gelijk aan de eerste schijf van de inkomstenbelasting. Daarboven geldt er een tarief van 49,5%, maar niet voor de renteaftrek. Deze blijft gemaximeerd op 37%. Waar momenteel topverdieners de helft van de rente terugkrijgen, is dit vanaf 2023, grofweg gesteld, nog maar voor 1/3 deel het geval. Als compensatie hiervoor wordt het eigenwoningforfait geleidelijk verlaagd naar 0,45% in 2023. In tabel 1 zijn de gevolgen van deze maatregel uitgewerkt voor een woning met een WOZ-waarde van € 600.000, die gefinancierd is tegen een rente van 3% op een lening van eveneens € 600.000.

Tabel 1

Tabel 2

Aflossen: de financiële afweging

Alleen al door de emotie ‘het huis is niet langer van de bank’ hebben velen een voorkeur voor aflossen. Wanneer het verwachte rendement over het vermogen na aftrek van de vermogensrendementsheffing lager is dan de nettorentelast, is de keuze snel gemaakt. In tabel 2 wordt het verschil berekend met een box 3-vermogen van € 600.000 met een rendement van 3%. Er wordt onderscheid gemaakt tussen het tarief over de tweede schijf (30% over het gemiddelde rendement van 4,22% = 1,27%) en het tarief over de derde schijf (30% over het gemiddelde rendement van 5,33% = 1,6%) van box 3.

Vermogen versus aflossen Het aanhouden van vermogen in plaats van een aflossing van de hypotheek ‘kost’ in 2020 in dit rekenvoorbeeld ruim € 1.000 of € 3.000, afhankelijk van het overige box 3-vermogen. Pas bij een verwacht rendement van ruim 3% is het rekenkundig zinvol om af te lossen. Kijkende naar het verwachte rendement van de Nederlandse banken de komende tien jaar, betekent dit een belegging in aandelen van ten minste de helft van het vermogen.

Wijzigingen box 3 Naast de daling van het aftrektarief vallen ook de aangekondigde wijzigingen in box 3 in 2022 ten gunste van aflossen uit. De vermogensschijven komen dan te vervallen en voor beleggingsvermogen stijgt de belastingdruk naar zo’n 1,75%. Spaargelden daarentegen zijn dan vrijwel onbelast. Echter, geen enkele rationeel handelende eigenwoningbezitter houdt spaargeld aan tegenover een hypotheek: de spaarrente is immers altijd lager dan de te betalen hypotheekrente.

bz-advies

Ga niet te snel tot aflossen van een eigenwoningschuld over. Een rendement lager dan de hypotheekrente maakt aflossen weliswaar financieel voordelig, maar het geld is wel weg. Het behoud van liquide vermogen heeft ook zo zijn voordelen.

Aflossen: verlies van flexibiliteit

Aflossen daarentegen heeft als nadeel dat het vermogen dan ‘vastzit in de stenen’ en daardoor niet meer beschikbaar is voor andere doelen. Eenmaal afgelost is het aangaan van een nieuwe lening namelijk vaak niet mogelijk. Door een verzwaring van de inkomenstoets zijn de leennormen van banken de laatste jaren immers fors verlaagd. Bovendien is het causale verband tussen lening en woning verbroken en valt een nieuwe schuld in box 3. Het vrij kunnen blijven beschikken over vermogen, kan dan ook een goede reden zijn om niet af te lossen Het verschil tussen hypotheekrente en rendement is dan als een verzekeringspremie voor behoud van flexibiliteit. Dan maar niet aflossingsblij.