ONTBINDENDE VOORWAARDEN - 29.11.2019

Wijzigingen teruggaaf betaalde overdrachtsbelasting

Teruggaaf Bij een in Nederland gekochte of verkregen onroerende zaak of een recht daarop is overdrachtsbelasting (OVB) verschuldigd. De OVB op een woning bedraagt 2% en op andere onroerende zaken 6%, vanaf 2021 is dit 7%. De staatssecretaris heeft het besluit (stcrt. 2019 57039) over de voorwaarden waaronder er recht op teruggaaf van OVB ontstaat nadat de levering van een onroerend goed ongedaan wordt gemaakt, geactualiseerd.

Voorwaarden teruggaaf

Een teruggaaf van de OVB is mogelijk indien er voldaan is aan de ontbindende voorwaarden in art. 19 lid 1 onderdeel a WBRV . Het herstel moet een direct gevolg zijn van een van de voorwaarden voor ontbinding uit dit artikel. Er zijn verschillende mogelijkheden waarom een koopovereenkomst niet meer geldig wordt geacht en de situatie hersteld moet worden zoals deze was voor de verkoop inclusief teruggaaf van de OVB. In een koopcontract zijn ontbindende voorwaarden te vinden. Als deze voorwaarden worden geschonden, kan de koopovereenkomst ontbonden worden. Daarnaast kan de koopovereenkomst onder voorwaarden zijn gesloten die in strijd zijn met de wet, waardoor deze overeenkomst van rechtswege als niet gesloten wordt geacht, dit wordt gekwalificeerd als nietig of vernietigbaar. Ten slotte bestaat er recht op teruggaaf na ontbinding wegens niet-nakoming van de levering van een onroerende zaak.

Teruggaaf bij waardeverandering

De staatssecretaris honoreert de teruggaaf van de betaalde OVB als er naast restitutie van de koopsom een bedrag wordt verrekend ter zake van een eventuele waardeverandering van de onroerende zaak tussen het moment van de verkrijging door de koper en het moment dat de onroerende zaak terugkeert bij de verkoper. Dit komt erop neer dat de meerwaarde die het onroerend heeft gekregen ten tijde dat deze in bezit was van de koper, verrekend moet worden alvorens de teruggaaf van de OVB kan worden toegestaan. De staatssecretaris heeft daarnaast vijf voorwaarden gesteld aan deze goedkeuring:

1. Het te verrekenen bedrag ziet uitsluitend op en is maximaal gelijk aan de waardeverandering die het gevolg is van een bebouwing, verbouwing of sloop van de betrokken onroerende zaak.
2. Voor de berekening van de waardeverandering tussen het moment van de eerdere verkrijging en het moment waarop het eigendomsrecht van de onroerende zaak, al dan niet als gevolg van een herstellevering, in civielrechtelijk zin terugkeert bij de verkoper, wordt de onroerende zaak gewaardeerd in de staat die is ontstaan door de bebouwing, verbouwing of sloop, naar het moment van de oorspronkelijke verkrijging.
3. De verrekening strekt tot nakoming van een tussen partijen bestaande verplichting tot vergoeding van schade, hetzij wegens ongerechtvaardigde verrijking, zoals bedoeld in art. 6:212 BW, hetzij wegens een andere oorzaak.
4. Aan de overige vereisten van art. 19 WBRV wordt voldaan.
5. De goedkeuring vervalt en de door de goedkeuring niet-geheven of teruggegeven belasting is alsnog verschuldigd, voor zover bij een toekomstige verkrijging een beroep wordt gedaan op art. 9 lid 4 of art. 13 WBRV ter zake van de door de goedkeuring niet-geheven of teruggegeven belasting.

In strijd met de wet

Henk koopt een woning van Piet voor € 200.000 en zij hebben daarvoor een koopovereenkomst gesloten. Henk begint met de verbouwing van de woning en heeft een groot stuk aangebouwd. Na een paar maanden komt de broer van Henk erachter dat de woning is gekocht terwijl dat niet mocht, aangezien Henk minderjarig en handelingsonbekwaam is. De overeenkomst wordt vernietigd. In de tussentijd is het huis € 50.000 meer waard geworden. Henk heeft ten tijde van de koop OVB betaald. Deze wil hij nu terugvragen. Alvorens hij de OVB terug kan vragen, moet de meerwaarde en de koopsom worden terugbetaald aan Henk. Henk moet € 250.000 op zijn bankrekening hebben voordat hij de OVB mag terugvragen.

bz-advies

Is een feitelijk herstel van de toestand voor de verkrijging slechts gedeeltelijk mogelijk, dan moet de teruggaaf van OVB naar rato worden bepaald. Dit kan bijv. voorkomen indien het onroerende goed wordt verkocht aan een personenvennootschap waarin meerdere aandeelhouders zitten en de ontbinding van het verkoopcontract slechts ziet op één aandeelhouder.