APPARTEMENTSRECHTEN - 21.11.2019

Een slapende VvE, wat moet u daarmee?

Slapende VvE, wat is dat?

Verantwoordelijkheid. De koper van een appartementsrecht wordt automatisch lid van de VvE. De VvE is verantwoordelijk voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het appartementencomplex.

Niet actief. In Nederland zijn er heel wat VvE’s die niet vergaderen, waar geen onderhoud wordt gepleegd en waar geen geld wordt ingezameld in een reservefonds. Kortom: zij slapen. Let op. De wet verplicht VvE’s sinds 2018 om te sparen. De hoogte van het te sparen bedrag moet of gebaseerd zijn op het meerjarenonderhoudsplan of jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde bedragen.

Nadelen van een slapende VvE

Achterstallig onderhoud. Vroeg of laat worden slapende VvE’s geconfronteerd met achterstallig onderhoud. Dat heeft een nadelig effect op de waarde van het appartementsrecht. Is er dan (ook nog) onvoldoende geld opzijgezet door de VvE, dan kan het zijn dat de appartementseigenaar tegen (hoge) ongedekte kosten aanloopt.

Mededelingsplicht verkoper. De koper heeft natuurlijk zijn onderzoeksplicht, maar a ls de verkoper op de hoogte is van een aankomend groot onderhoud, dan moet hij dit aan de koper meedelen. Hij kan hierbij niet volstaan met een verwijzing naar de VvE. De mededelingsplicht weegt dan zwaarder dan de onderzoeksplicht.

Ingrijpen gemeente. Soms ontstaat er zelfs een zodanige situatie dat de onderhoudsstaat in strijd is met de Woningwet. Gemeenten zijn dan genoodzaakt om bestuursrechtelijk in te grijpen.

Let op.  De gemeente kan ook preventief ingrijpen door de VvE te activeren.

Financiering. Vanwege de risico’s verstrekken veel banken geen hypothecaire financiering als er sprake is van een slapende VvE. De verkoop van een appartement kan hier dus door bemoeilijkt worden. Maar ook als de financiering wel rondkomt, kan dat de koper ‘duur’ komen te staan. De kans bestaat dat hij niet de hypotheek met de laagste rente of de meest gunstige voorwaarden heeft.

Wat moet u als makelaar doen?

Benodigde informatie. Als makelaar moet u de relevante juridische en bouwkundige informatie verzamelen over het te verkopen object. In geval van de verkoop van een appartementsrecht betekent dit dat u een aantal zaken moet checken:

• inschrijving van de VvE bij de KvK;
• functioneren van de VvE;
• periodieke bijdragen aan de VvE;
• reservefonds van de VvE;
• onderhoudsverwachting;
• VvE-verzekeringen.

Let op . Zorg ervoor dat alle benodigde documenten in het dossier zitten. Tip. Gebruik bij de verkoop van een appartement de NVM VvE-checklist.

Risico’s. Blijkt uit onderzoek dat de VvE niet actief is, vertel uw cliënt dan duidelijk wat de risico’s van de slapende VvE zijn en adviseer hem wat er nodig is om het functioneren van de VvE te verbeteren. Vertel uiteraard ook welke rol u daarin kunt spelen. Tip. Voorkom eventuele aansprakelijkheid en leg uw waarschuwing en advies schriftelijk vast.