Let op btw-herzieningsmogelijkheid bij verkoop onroerende zaak

Btw-herzieningsregels

Wanneer bij aankoop van een onroerende zaak btw in rekening is gebracht en de ondernemer brengt de btw in aftrek, dan gaat er een herzieningstermijn lopen. De herzieningstermijn vangt aan in het boekjaar waarin de onroerende zaak door de ondernemer in gebruik is genomen en loopt af aan het einde van het negende boekjaar na het boekjaar van ingebruikname. Aan het einde van ieder boekjaar moet er beoordeeld worden of er btw moet worden herzien.

Wanneer gedurende de herzieningsperiode het gebruik van de onroerende zaak wijzigt, moet er btw worden herzien. Deze situatie doet zich met name voor bij ondernemers die zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties verrichten en de onroerende zaak voor beide prestaties gebruikt.

Herziening btw

Een BV verricht zowel btw-vrijgestelde bancaire diensten als btw-belaste adviesdiensten en heeft in 2017 een pand gekocht waarin zij haar ondernemersactiviteiten verricht. Bij aankoop heeft de BV de helft van de aan haar in rekening gebrachte btw, € 20.000, in aftrek gebracht, omdat zij verwacht het pand voor 50% voor btw-belaste prestaties te gaan gebruiken. De BV heeft het pand na uitvoering van enige verbouwingsactiviteiten in 2018 in gebruik genomen voor haar ondernemersactiviteiten. Dat betekent dat de herzieningstermijn loopt van 2018 tot en met 2027. Op het moment van ingebruikname moet er opnieuw beoordeeld worden of de btw herzien moet worden. In 2018 bestaat de omzet van de BV voor 50% uit btw-belaste activiteiten en voor 50% uit btw-vrijgestelde activiteiten. Omdat de BV in 2018 voor 50% btw-belaste prestaties verricht, hoeft zij in het jaar 2018 geen btw te herzien.

Aan het einde van het jaar 2019 moet de BV opnieuw beoordelen of zij btw moet herzien. In 2019 heeft de BV voor 25% btw-belaste prestaties verricht en voor 75% btw-vrijgestelde prestaties. Het gebruik van het pand is voor 25% gewijzigd, zo blijkt. Dit betekent dat de BV 1/10 x € 40.000 x 0,25 = € 1.000 btw moet terugbetalen via de laatste btw-aangifte over 2019.

Verricht de BV in 2019 voor 75% btw-belaste prestaties, dan zal de BV btw terugkrijgen in plaats van moeten betalen: 1/10 x € 40.000 x 0,25 = € 1.000.

Later toch recht op btw-aftrek

Hof Arnhem-Leeuwarden (ecli:nl:gharl:2019:909) heeft geoordeeld over een ondernemer die in 2006 percelen grond had gekocht met het doel om op de grond stacaravans te stallen en de grond met stacaravan te verkopen. Bij de aankoop van de grond is btw aan de ondernemer in rekening gebracht, maar deze heeft de ondernemer destijds niet in aftrek gebracht. Vanwege economische problemen is de ontwikkeling van de percelen grond tot percelen met stacaravans nooit gestart. In 2013 verkoopt de ondernemer de percelen met btw. Het hof oordeelt dat de bij aankoop in 2006 niet eerder in aftrek gebrachte btw nu alsnog door de ondernemer in aftrek kan worden gebracht, omdat de herzieningstermijn nog niet verlopen is en het moment van ingebruikname van de onroerende zaak bepalend is. Het moment van ingebruikname is het moment waarop de grond in 2013 wordt verkocht.

In deze zaak is cassatie ingesteld, zodat de Hoge Raad zijn mening nog moet geven.

bz-advies

De herzieningstermijn van een onroerende zaak gaat lopen na ingebruikname van die zaak. Volgens Hof Arnhem-Leeuwarden kan daardoor de bij aankoop niet in aftrek gebrachte btw alsnog in aftrek worden gebracht op de later in gebruik genomen onroerende zaak, omdat de herzieningstermijn nog niet is verstreken.

Conclusie

Blijf onroerende zaken na aankoop volgen en pas de btw-herzieningsregels juist toe. Dit geldt ook als er bij de aankoop geen btw in aftrek is gebracht. Mogelijk ontstaat er op een later moment alsnog een recht op btw-aftrek, omdat de onroerende zaak jaren later pas in gebruik wordt genomen. Stel dit aftrekrecht veilig door bezwaar te maken tegen de eigen btw-aangifte in het tijdvak waarin de onroerende zaak in gebruik genomen wordt, omdat de Hoge Raad nog niet geoordeeld heeft en mogelijk anders oordeelt.