Moet overbouw worden afgebroken?

156 m² overbouw op grond buurman

Opmeting door het Kadaster. Geert is eigenaar van een bedrijfsgebouw. In verband met uitbreiding heeft hij zijn bedrijfshal uitgebouwd. Na opmeting door het Kadaster blijkt dat Geert in totaal 156 m² van de grond van buurman Piet in gebruik heeft genomen. Piet eist dat het deel van de bedrijfshal op zijn grond wordt afgebroken.

Afbraak onredelijk? Geert is niet van plan om actie te ondernemen. Als hij gedwongen wordt om de uitbouw af te breken, zou hij onredelijk in zijn belang worden geschaad. De kosten daarvoor bedragen minimaal € 300.000. Het belang van Piet bij de eigendom van de grond valt daarbij in het niet. Daarom eist Geert dat de grond aan hem wordt overgedragen of dat er een recht van erfdienstbaarheid wordt gevestigd, waarbij de bestaande toestand wordt gehandhaafd.

Wat staat hierover in de wet?

Tegen een schadevergoeding. De wet zegt dat de eigenaar van een gebouw of werk dat ten dele op, boven of onder het erf van een ander is gebouwd, kan vorderen dat de grond aan hem wordt overgedragen of dat er een erfdienstbaarheid wordt gevestigd, zulks tegen een schadevergoeding (art. 5:54 BW) .

Deze vordering kan alleen worden ingesteld als de eigenaar van het gebouw door wegneming van het overstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld dan de eigenaar van de grond door handhaving van de situatie. Dit is niet van toepassing als de eigenaar van het gebouw kwade trouw of grove schuld kan worden verweten.

Wat is hier nu doorslaggevend?

Niks uitgezocht dus grove schuld. Voor aanvang van de bouw heeft Geert het Kadaster niet geraadpleegd. De erfgrens tussen beide percelen is nooit duidelijk geweest. Geert is afgegaan op enkele aanwijzingen van de vorige eigenaar die voor het maaien een denkbeeldige lijn heeft aangehouden. Volgens de rechter (ECLI:NL:GHARL:2019:3498) was er geen gefundeerde reden om aan te nemen dat de maaigrens samenviel met de kadastrale grens. Door de uitbouw te realiseren zonder verder onderzoek kan hem grove schuld worden verweten.

Wel een redelijk belang bij afbraak. Dat Piet geen enkel belang heeft bij afbraak van de uitbouw op zijn grond, gaat er bij de rechter niet in. Er wordt inbreuk gemaakt op zijn eigendomsrecht. Ook zijn er problemen met de afwatering op zijn grond. Verder zijn er extra risico’s vanwege brandgevaar nu de hal van Geert vlak naast de loods van Piet staat. In geval van bluswerkzaamheden is de loods moeilijk bereikbaar. Dat heeft ook invloed op de hoogte van de verzekeringspremie.

Kosten niet doorslaggevend. Het mag zo zijn dat de kosten voor Geert die gemaakt moeten worden om de overbouw af te breken veel hoger zijn dan het financieel belang van Piet, maar dat is niet van doorslaggevend belang. Anders zou het eigendomsrecht van Piet op wiens grond door Geert onrechtmatig is gebouwd te zeer worden ingeperkt. Daarom oordeelt de rechter dat de overbouw moet worden gesloopt. Ook moet Geert € 2.864 proceskosten betalen!