RECHT VAN DE BOUW - 16.05.2019

Retentierecht, hoe nu terecht?

Overeenkomst. Collega-aannemer Jan brengt op verzoek een offerte uit voor het realiseren van een gebouw, die door zowel de aannemer als door opdrachtgever Cor ondertekend wordt. Aannemer Jan zorgt ook voor het ontwerp. Vervolgens stuurt hij een conceptplanning aan opdrachtgever Cor, met een concept opleverdatum.

Werkstatus. Een maand voor de opleverdatum uit de conceptplanning wijst opdrachtgever Cor via een brief aan aannemer Jan op een aantal tekortkomingen en sommeert het werk zonder gebreken op te leveren op de opleverdatum. Echter, opdrachtgever Cor krijgt van aannemer Jan een betalingsoverzicht waarop te zien is dat opdrachtgever Cor een grote achterstand heeft met betalen. Aannemer Jan beroept zich schriftelijk op zijn retentierecht.

Goed en deugdelijk werk. Opdrachtgever Cor laat een technische controle uitvoeren en daarbij wordt geconcludeerd dat de werkvloer niet voldoet aan de gestelde belasting. Partijen strijden over wat er nu is afgesproken en komen daar niet uit.

Uitspraak bouwrechter

De arbiters beraden zich op de vraag wie van de partijen (het eerst) in verzuim is geraakt. Verder stellen zij vast dat er contractueel geen opleverdatum was vastgelegd. Zij constateren verder dat het werk nog in volle gang was toen de opdrachtgever sommeerde tekortkomingen voor oplevering uit te voeren. Niet onbegrijpelijk dus dat er nog sprake was van tekortkomingen op dat moment. Vervolgens blijkt ook dat het werk in de afrondende fase verkeerde en dat opdrachtgever in verzuim was met betaling van diverse termijnen. Het onbetaalde bedrag woog niet op tegen mogelijke tekortkomingen of minderwerk. De conclusie is dan ook dat de opdrachtgever door het niet betalen van termijnen tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. De aannemer heeft terecht het retentierecht ingeroepen. Raad van Arbitrage voor de Bouw (nr. 36.488) .

Hoe zit het met mogelijke opschorting?

Aannemer. Bij niet-betaling door de opdrachtgever heeft de aannemer een sterke troef in handen om zijn rechten (tot betaling) te laten gelden, dat is het zogenaamde retentierecht. Bij een beroep op retentierecht geldt dat het onderhanden zijnde werk door de aannemer niet wordt afgegeven totdat de vordering is voldaan (art. 3:290 BW) .

Opdrachtgever. Op grond van artikel 6:262 BW zou opdrachtgever Cor zich op een opschortingsrecht kunnen beroepen in het geval dat aannemer Jan slecht werk levert of onvoldoende voortgang maakt. De opschorting moet in verhouding staan tot de aard van de tekortkoming. Voor een geldig beroep op opschorting is een voorafgaande ingebrekestelling niet vereist.

Vaak wordt er in een aannemingscontract geregeld dat betalingen in termijnen plaats zullen vinden, al naar gelang de stand van het werk. De volgorde is dat eerst de aannemer werkzaamheden verricht, waarna bij een correcte uitvoering de opdrachtgever betaalt. In de onderlinge rechtsverhouding vloeit voort dat de aannemer als eerste dus moet presteren. Is dat niet zo, dan zou de opdrachtgever de aannemer niet hoeven te betalen en mag hij gebruikmaken van zijn opschortingsrecht. Op het moment dat de aannemer zijn verplichtingen is nagekomen, eindigt het opschortingsrecht.