Opletten met ‘nader te noemen meester’

Wanneer kan dit spelen? In vrijwel alle voorwaarden van veiling wordt aan de koper de mogelijkheid geboden om, binnen een aangegeven termijn, te verklaren dat er gehandeld wordt ten behoeve van een nader te noemen meester. De koop voor een nader te noemen meester kan zich ook bij de gewone koop voordoen.

Wat speelde er onlangs bij de rechter?

Bepalingen in de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst van een woning is als koper opgenomen: “Naam (…) en/of nader te noemen meester.” Verder is bepaald dat de akte van levering gepasseerd zal worden op 22 december 2017 en dat de koper uiterlijk op 25 september 2017 een bankgarantie moet stellen van € 52.000 of een waarborgsom moet storten van dit bedrag. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij een terstond opeisbare boete van 10% van de koopsom verbeuren.

Verkoper vordert boete. De koper voldoet niet aan zijn verplichting tot het stellen van een bankgarantie of waarborgsom. Ook is de koper niet verschenen bij de notaris op 22 december 2017. De vordering van de verkoper luidt om de koper te veroordelen tot betaling van € 52.500 aan contractuele boete te vermeerderen met wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten.

Geen termijn afgesproken

Benoeming nadere meester. Partijen zijn in de koopovereenkomst geen termijn overeengekomen waarbinnen de koper de nadere meester moet noemen. Evenmin volgt uit de wet of het gebruik een bepaalde termijn, zodat de koper de meester binnen een redelijke termijn moet noemen.

Binnen een redelijke termijn? Of de nader te noemen meester binnen redelijke termijn is benoemd, moet aan de hand van alle omstandigheden worden bepaald. In dit geval heeft de koper pas op 19 december 2017 mondeling medegedeeld dat een ander de contractspartij moet zijn.

Wat zegt de rechter?

Niet binnen een redelijke termijn. Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2018:10938) oordeelt dat de aanwijzing niet binnen een redelijke termijn is gedaan. Er had op zijn minst van de koper verwacht mogen worden dat hij uiterlijk voor het opstellen van de notariële leveringsakte de verkoper zou informeren over de nader te noemen meester.

Koper is gebonden. Nu niet gebleken is van een tijdige en zonder voorbehoud gedane mededeling door de koper, wordt de koper geacht de koopovereenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan.

Risico’s

Voor opstellen van de leveringsakte. Als uw cliënt een koopovereenkomst aangaat met de mogelijkheid tot het benoemen van een nader te noemen meester en hij de naam van de meester niet tijdig noemt, wordt hij geacht de koopovereenkomst voor zichzelf te zijn aangegaan. Uit deze uitspraak blijkt dat de koper de naam van de nadere meester voor het opstellen van de akte van levering had moeten noemen. Let op. Wijs de koper er daarom op dat hij tijdig de naam van de nader te noemen meester noemt. Neem in de koopovereenkomst wanneer de koper dit uiterlijk moet doen.