Ondanks omgevingsvergunning uitbouw afbreken!

Illegale dakkapel. Ruim 40 jaar geleden heeft Jaap zonder vergunning een dakkapel geplaatst in de slaapkamer van zijn dochter. De dakkapel ligt op de tweede verdieping aan de zijkant van zijn woning. Over de gehele breedte van de dakkapel zijn ramen geplaatst.

Nieuwe buren met bouwplannen

Stalen uitbouw. Twee jaar geleden heeft Piet het pand van de buren gekocht. Op zijn pand heeft Piet een stalen uitbouw geplaatst. De uitbouw bevindt zich op 25 cm van de dakkapel van Jaap. Daardoor komt er bijna geen buitenlicht meer in de slaapkamer. Ook is het niet meer mogelijk om de ramen geheel te openen.

Alles volgens de regels. Jaap eist dat de dakkapel wordt verwijderd, maar Piet is dat niet van plan. Hij heeft de uitbouw geplaatst op basis van de omgevingsvergunning die door de gemeente is verleend. In tegenstelling tot Jaap doet hij dus alles keurig volgens de regels. Volgens Piet is de kans groot dat Jaap wordt verplicht om de dakkapel te verwijderen. Daarbij zou Piet op onredelijke wijze in zijn belang worden geschaad als hij zijn uitbouw moet afbreken. Dan moet hij namelijk zijn gehele bouwplan aanpassen, met alle kosten van dien.

Verjaard?

Piet kan niet eisen dat de dakkapel wordt verwijderd. Daarvoor geldt er een verjaringstermijn van 20 jaar nadat de dakkapel is geplaatst en die termijn is al lang verlopen. Ook is duidelijk dat de uitbouw zich binnen een afstand van twee meter bevindt (art. 5:50 lid 4 BW) .

Onrechtmatige hinder

Door de aanwezigheid van de stalen uitbouw is er aanmerkelijk minder licht in de slaapkamer. De ramen kunnen slechts beperkt worden geopend waardoor er een mogelijke vluchtroute is geblokkeerd. Er kan geen onderhoud meer worden gepleegd aan de voorzijde van de dakkapel en het uitzicht is aanzienlijk beperkt. Volgens de rechter is er daardoor sprake van onrechtmatige hinder als bedoeld in de wet (art. 5:37 BW) .

Met vergunning geen vrijwaring. Dat Piet over een omgevingsvergunning beschikt, wil niet zo veel zeggen. Een vergunning leidt niet automatisch tot vrijwaring voor aansprakelijkheid op basis van onrechtmatige hinder, aldus de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2005:AT8823) . En dat de gemeente Jaap zal sommeren om de dakkapel te verwijderen, is niet waarschijnlijk. Daarvoor is geen enkel signaal afgegeven.

Tegemoetkoming. Dat Piet hoge kosten moet maken als de uitbouw moet worden verwijderd, komt voor zijn rekening en risico omdat hij van tevoren niet met zijn buren over zijn bouwplannen heeft overlegd. Piet doet nog het aanbod om op zijn kosten een lichtkoepel te plaatsen in de dakkapel. Maar met die oplossing hoeft Jaap volgens Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2019:4312) geen genoegen te nemen. Dat zou immers tot gevolg hebben dat de gehele slaapkamer moet worden verbouwd en dat Jaap nog steeds wordt geconfronteerd met een stalen uitbouw op 25 cm van de dakkapel. Daarom oordeelt de rechter dat Piet de uitbouw onmiddellijk moet verwijderen. Bovenop al die kosten moet hij ook € 1.216 aan proceskosten betalen!