WOZ - 23.05.2019

Lagere WOZ-waarde door strijd met gelijkheidsbeginsel

Vaste rechtspraak

Eigen verkoopcijfer leidend. Volgens de Wet WOZ is de waarde van een woning de prijs die men bij een veronderstelde verkoop zou kunnen krijgen (de marktwaarde). De gemeente bepaalt dit door te kijken naar verkoopcijfers van vergelijkbare panden. De wet noemt dit de vergelijkingsmethode. De rechter heeft in diverse uitspraken gezegd dat als een pand zelf wordt verkocht rond de waardepeildatum, de WOZ-waarde dan gelijk moet zijn aan deze koopprijs. Dit is immers de prijs die iemand daadwerkelijk voor het pand heeft betaald (marktwaarde).

Zakelijk. Vereist is wel dat de verkoop op zakelijke gronden is geschied. Dit kan bijvoorbeeld spelen bij de verkoop aan een familielid.

Hof Den Haag trekt andere conclusie

Wat speelde er? Op 28 februari 2017 werd er een appartement verkocht voor € 254.000. De nieuwe eigenaar ontving voor het belastingjaar 2018 (met waardepeildatum 1 januari 2017) een aanslagbiljet met een WOZ-waarde van € 254.000. De gemeente beriep zich op de vaste rechtspraak dat het eigen verkoopcijfer moet worden gevolgd. In deze zaak lag de verkoop immers slechts twee maanden van de waardepeildatum af. Daarnaast had de nieuwe eigenaar niet gesteld dat de verkoop onzakelijk was. De gemeente hoefde dus niet te kijken naar andere verkoopcijfers van appartementen in het flatgebouw. Tien appartementen in hetzelfde flatgebouw hadden echter ‘slechts’ een WOZ-waarde van € 225.000. De appartementseigenaar vond daarom dat de gemeente het gelijkheidsbeginsel had geschonden op basis van de zogenoemde ‘meerderheidsregel’.

Gelijkheidsbeginsel geschonden. De rechtbank oordeelde in eerste aanleg dat de gemeente correct had gehandeld. Volgens vaste rechtspraak is immers het eigen verkoopcijfer leidend. Daarnaast was er geen sprake van gelijke gevallen, omdat elk appartement een andere indeling had. Hof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2019:881) oordeelt echter anders. Het hof vindt dat ondanks de andere indeling de verschillen tussen de appartementen verwaarloosbaar zijn. Het gelijkheidsbeginsel, kijkend naar de meerderheidsregel, is daarom geschonden en de WOZ-waarde moet worden verlaagd naar € 225.000.

Wat kunt u met deze uitspraak?

Baanbrekend. Deze uitspraak van het hof kan baanbrekend worden genoemd. Tot deze uitspraak was de geldende regel dat andere verkoopcijfers geen rol spelen in geval van een eigen verkoop rond de waardepeildatum. Volgens het hof geldt een eigen verkoopcijfer niet meer als u aan kunt tonen dat ten minste tien andere woningen een lagere WOZ-waarde hebben.

Beroep op gelijkheidsbeginsel. U moet dan een beroep doen op het gelijkheidsbeginsel onder toepassing van de meerderheidsregel. Hierbij kunt u de website https://www.wozwaardeloket.nl goed gebruiken. De WOZ-waarde van woningen is op deze website gratis te raadplegen. Let op. Overigens zal er altijd een discussie blijven of woningen voldoende vergelijkbaar zijn. Geen woning is immers hetzelfde. Wellicht is het hof te ruim met het begrip ‘gelijke gevallen’ omgesprongen. De verwachting is dan ook dat de gemeente naar de Hoge Raad zal stappen. Tot die tijd kan deze hofuitspraak worden gebruikt bij een bezwaarschrift.