WOZ-waarde kantoorpand, beleggingsverkoop bruikbaar?

Wat speelde er?

Toplocatie. De gemeente Amsterdam stelde de WOZ-waarde 2013 van een 24 verdiepingen tellend kantoorpand vast op ruim € 93 miljoen. Omdat het pand zich op een toplocatie bevindt, namelijk op de Zuidas, is er nauwelijks sprake van leegstand. Zo is het pand in 2009 direct na oplevering voor ruim 90% verhuurd aan één partij voor zo’n € 300/m² . Het overige deel is in respectievelijk 2012 en 2013 verhuurd aan andere huurders. Daarnaast is het kantoorpand in maart 2012 voor ruim € 131 miljoen verkocht aan een belegger.

WOZ-waarde te hoog? De vraag deed zich voor of de WOZ-waarde van € 93 miljoen te hoog was, kijkend naar onder andere het eigen verkoopcijfer van € 131 miljoen.

Leeg en onverhuurd waarderen. Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2018:1659) zegt hierover simpel gezegd het volgende. De Wet WOZ schrijft onder andere voor dat panden leeg en onverhuurd moeten worden gewaardeerd (de zogeheten ‘WOZ-ficties’). Identieke kantoorpanden moeten namelijk eenzelfde WOZ-waarde hebben. De WOZ-waarde mag dus niet afhankelijk zijn van goede huurders. Dit betekent dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld door te doen alsof het pand leegstaat en dus nog verhuurd moet worden.

Beleggingsverkoop bruikbaar?

Niet een-op-een. Een beleggingsverkoop is daarom niet een-op-een bruikbaar voor de WOZ-waardering. Beleggers betalen immers meer voor een kantoorpand dat goed is verhuurd. Dit leidt volgens het hof tot de volgende conclusie, waarbij zij verwijst een eerder arrest van de Hoge Raad uit 2014 (ECLI:NL:HR:2014:982) .

Beleggingsfactor bepalen

Uit een beleggingsverkoop kunt u de beleggingsfactor bepalen. Dit doet u door de verkoopprijs van het betreffende pand te delen door de verwachte jaarhuur van het pand. Verwijzend naar een aantal beleggingsverkopen op de Zuidas, leidde dit tot een beleggingsfactor van gemiddeld 17. Anders gezegd: een kantoorpand op de Zuidas wordt verkocht voor 17 keer de jaarhuur.

Naar beneden corrigeren. Om tot een juiste WOZ-waarde te komen, moet u vervolgens deze beleggingsfactor naar beneden corrigeren, zodat u uiteindelijk een WOZ-waarde in onverhuurde staat krijgt. In eerste aanleg schakelde de rechtbank hiervoor een externe deskundige in. Deze deskundige kwam uiteindelijk op een factor van 13,65 ten opzichte van een beleggingsfactor 17. Als onderbouwing stelde hij vast dat er ongeveer 12 maanden naar een huurder zal moeten worden gezocht om het pand voor 90% verhuurd te krijgen. Voor de overige 10% zal er meer tijd nodig zijn. Daarnaast moet men ook nog kosten maken om het pand verhuurd te krijgen.

Bepalen huurwaarde. Bij het bepalen van de jaarhuur stelde de deskundige vast dat men ook nog rekening moet houden met de investeringen die een huurder zelf heeft gedaan. Hij neemt schattenderwijs 60% van deze kosten mee, met als resultaat een WOZ-waarde die aanzienlijk hoger ligt, namelijk € 121 miljoen.

Vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog. Het hof volgt de deskundige en oordeelt dat de gemeente de WOZ-waarde van dit kantoorpand zeker niet te hoog heeft vastgesteld.