Huurbeëindigingsovereenkomst, waar moet u op letten?

De vaststellingsovereenkomst

Huurbeëindigingsovereenkomst. U kunt ervoor kiezen om samen met de huurder een ‘huurbeëindigingsovereenkomst met voortgezet gebruik’ te sluiten. Dat is een zogeheten ‘vaststellingsovereenkomst’ waarmee partijen een einde maken aan een onzekerheid of een geschil of juist een van beide willen voorkomen. Dat verschil is van belang. Bij voorkomen van een geschil mag er geen strijd zijn met dwingend recht, dat mag alleen als u een geschil wilt beslechten. U kunt dus niet zomaar een regel van dwingend recht buiten toepassing laten of onjuist toepassen.

Wat moet er in zo’n overeenkomst?

De vaststellingsovereenkomst moet in dit geval de huur beëindigen met wederzijds goedvinden. U moet daarin het hiernavolgende vastleggen.

• Ontruimingsdatum. De definitieve ontruimingsdatum waarop de huurder het pand moet hebben verlaten en ontruimd.
• Afstand bescherming. De huurder doet afstand van zijn ontruimingsbescherming.
• Gebruiksvergoeding. Uw huurder moet voor het voortgezet gebruik een gebruiksvergoeding betalen. Vaak is deze vergoeding lager dan de huur. De huurder geeft immers zijn ontruimingsbescherming op.
• Overige. De overige rechten en plichten uit de huurovereenkomst blijven tot aan de ‘nieuwe’ ontruimingsdatum gewoon van toepassing.

Wat als de formulering niet klopt?

Voor de rechter. De formulering van de vaststellingsovereenkomst is belangrijk. In een zaak die voor het Gerechtshof Arnhem speelde (ECLI:NL:GHARN:2012:BY2301) kwamen partijen een huurbeëindiging overeen. Later ontstond er echter een discussie toen de huurder besloot zijn ‘huur’ eerder dan de afgesproken ontruimingsdatum op te zeggen. Volgens de verhuurder was dit niet mogelijk en had hij nog recht op de gebruiksvergoeding tot de ontruimingsdatum.

Geen huurovereenkomst. Het hof oordeelde dat er hier geen sprake was van een huurovereenkomst, maar van een vaststellingsovereenkomst. Het hof overwoog daarbij het volgende. Partijen spreken in de vaststellingsovereenkomst over ‘huurder’ en ‘verhuurder’ en zij spreken af dat de bepalingen uit de huurovereenkomst van toepassing zijn op het gebruik. Dit betekent echter nog niet dat er sprake is van een huurovereenkomst.

Geen vergoeding. De huurder hoefde de vergoeding voor het voortgezet gebruik niet te betalen. De ontruimingstermijn was gezien de formulering niet bedoeld om de verhuurder van inkomsten te verzekeren. Het gebruik van woorden als ‘uiterlijk’ en ‘gunnen’ wezen erop dat de ontruimingstermijn het belang van de huurder diende en dus mocht de huurder het gehuurde eerder ontruimen.

Kortom

Met een huurbeëindigingsovereenkomst kunt u een huurverhouding prima beëindigen, mits de huurder daarvoor openstaat. Tip. Laat u bij het opstellen van zo’n overeenkomst adviseren door een jurist. Zo voorkomt u discussie over de uitleg van de overeenkomst en voorkomt u dat de huurder later met succes zou kunnen betogen dat de huurovereenkomst is verlengd.