TAXATIE - 15.02.2019

Aandachtspunten bij de taxatie binnen een CPO-project

Huidige en toekomstige marktwaarde

Marktwaarde voor of tijdens de bouw. Als de bouw nog niet is gestart, is er op het moment van de taxatie feitelijk alleen de waarde van de grond. Voor de marktwaarde van de huidige situatie moet daarom alleen worden gekeken naar de marktwaarde van de grond op het moment van de taxatie. Let op. Als er al is gestart met de bouw, dan bestaat de marktwaarde van de feitelijke situatie uit de grondwaarde vermeerderd met de gedeeltelijke opstal.

Marktwaarde na realisatie. Bij nieuwbouw moet in het taxatierapport de marktwaarde van de te bouwen woning(en) worden vermeld. Deze waarde is gebaseerd op het bijzondere uitgangspunt dat de woning reeds is afgebouwd conform de aannemingsovereenkomst. Let op. Meestal ligt de waardepeildatum ver voor de daadwerkelijke opleverdatum. De waardeontwikkeling tot het moment van oplevering komt (zowel in negatieve als in positieve zin) voor rekening en risico van de koper. Tip. Wijs uw cliënt expliciet op het risico dat de waarde na oplevering lager kan zijn.

Waardebepaling

Taxatie vanaf tekening. De marktwaarde van de toekomstige woning wordt voor een belangrijk deel gebaseerd op de (bij de aannemingsovereenkomst behorende) bouwtekeningen en het bestek. Let op. Controleer of uitvoering van de aannemingsovereenkomst op basis van de omgevingsvergunning daadwerkelijk mogelijk is. Tip. Een taxatie vanaf tekening kost vaak meer tijd dan de taxatie van een reeds bestaande woning. Een hogere vergoeding is daarom gerechtvaardigd.

Investeringsbedrag. Voor de marktwaarde van de te realiseren woning moet bovendien ook worden gekeken naar de totale stichtingskosten. Bij zelfbouw bestaan deze kosten uit de grondkosten, de bouwkosten en de bijkomende kosten voor onder meer het ontwerp, vergunningaanvragen en diverse aansluitingen. Let op. Het volstaat dus niet om alleen naar de koop-/aanneemsom en het eventuele meer- en/of minderwerk te kijken.

Wat moet er in het taxatierapport?

Bouwtekening en bestek. Geef in het taxatierapport aan of u de bouwtekeningen en het bestek heeft ingezien en voorzie deze verklaringen van een aanvullende onderbouwing. Vermeld bovendien (gemotiveerd) of de bouw al is aangevangen en zo ja, in welke fase die zich bevindt. Let op. Het bestek, de bouwtekeningen en de eventuele artist impressions moeten als (extra) bijlagen bij het taxatierapport worden gevoegd.

Stichtingskosten. Geef in het taxatierapport een gespecificeerde opsomming van de totale stichtingskosten. Het model taxatierapport van de NRVT biedt onder punt N ‘Nadere mededelingen’ ruimte voor deze opsomming. Let op. De koopovereenkomst van de grond (of reserveringsovereenkomst) en de aannemingsovereenkomst moeten als extra bijlagen worden toegevoegd. Schakelt de zelfbouwer geen aannemer in, dan moet er een uitgebreide kostenspecificatie worden bijgevoegd.

Visuele presentatie. Bij een nieuwbouwtaxatie kunnen uiteraard geen foto’s van de getaxeerde woning(en) worden bijgevoegd. In plaats daarvan moeten er in het rapport foto’s worden opgenomen van de bouwlocatie, de kavel en het straatbeeld.