Nieuwe taxatie gemeente, lagere OZB-aanslag

Wat speelde er?

Melkveehouderij met woning. De eigenaar van een melkveehouderij ontving van de gemeente een WOZ-beschikking van € 421.000,- voor het belastingjaar 2016. Op deze melkveehouderij stond tevens een woning. Van de € 421.000,- kende de gemeente € 251.000,- toe aan de melkveehouderij en € 170.000,- aan de woning.

Gebruikersaanslag OZB. Omdat er voor woningen geen gebruikersaanslag OZB wordt opgelegd, werd de hoogte van deze aanslag berekend over alleen de melkveehouderij, zijnde € 251.000,-. Anders gezegd, op basis van art. 220e Gemeentewet is er sprake van een woondelenvrijstelling voor een bedrag van € 170.000,-.

Naar de rechter

Standpunt melkveehouder. De eigenaar is het niet eens met de hoogte van deze woondelenvrijstelling. Hij vindt namelijk dat zijn woning op zijn minst € 303.000,- waard is. Dit betekent volgens de eigenaar dat de gebruikersaanslag OZB moet worden berekend over een WOZ-waarde van € 421.000,- minus € 303.000,- = € 118.000,- in plaats van over € 251.000,-.

Nieuw taxatierapport. De gemeente was het hier niet mee eens en liet in de beroepsprocedure bij de rechter een taxatierapport door een gecertificeerde taxateur opmaken Deze taxateur kwam in zijn taxatie uit op een hogere WOZ-waarde van € 534.000,-, waarbij een hogere waarde werd toegekend aan de woning, te weten € 319.000,-.

Oordeel van het hof. Onder de woondelenvrijstelling vallen alle gedeelten van een onroerende zaak die dienen tot woning, dan wel dienstbaar zijn aan woondoeleinden. In eerste instantie heeft de gemeente vastgesteld dat de woondelenvrijstelling € 170.000,- bedroeg. In beroep komt de gemeente echter met een nieuwe taxatie waaruit een woningwaarde van € 319.000,- blijkt, terwijl de melkveehouder een lagere waarde hanteert van € 303.000,-. Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 10.10.2018 (GHSHE:2018:3063) , maakt hieruit op dat de gemeente bij het opleggen van de gebruikersaanslag OZB daarom is uitgegaan van een te lage woondelenvrijstelling. In beroep noemt de gemeente immers een hogere woningwaarde. Het hof oordeelt dan ook dat de gemeente alsnog een hogere woondelenvrijstelling van € 319.000,- moet toepassen. De gebruikersaanslag OZB moet dus worden verlaagd.

Wat kunnen we hieruit leren?

Hertaxatie, hogere vrijstelling. Als de gemeente in beroep met een eigen taxatie komt, dan zal de rechter in beginsel deze taxatie als uitgangspunt nemen. Zeker als uit deze hertaxatie blijkt dat er een hogere woondelenvrijstelling zou moeten gelden. Anders gezegd: de rechter legt een dergelijke hertaxatie dan uit in het voordeel van de belastingbetaler. Let op. Kijk daarom altijd kritisch naar de hergetaxeerde WOZ-waarde.

Niet in een nadeligere positie. Liep de melkveehouder overigens nog het risico dat de rechter de hogere WOZ-waarde van € 534.000,- over zou nemen? Het antwoord op deze vraag is nee, tenzij men hier expliciet om verzoekt. Volgens de rechtsregels mag men in beroep namelijk niet in een nadeligere positie komen.