Uw volgende stap

Schema btw-gevolgen levering onroerende zaak

[Stroomschema]

Schema overdrachtsbelasting, wel of geen woning

[Stroomschema]

Kluskavels en sloopterreinen

De levering van onroerende zaken roept zowel voor de btw als voor de overdrachtsbelasting vaak vragen op. Dit blijkt ook uit de aanhoudende stroom rechtspraak over dit onderwerp.

21% btw

De levering van een onroerende zaak is belast met 21% btw als het gaat om:

• de levering van een bouwterrein; of
• als het gaat om een onroerende zaak waarbij er nog geen twee jaar verstreken zijn sinds de eerste ingebruikname.

Bouwterrein Van een bouwterrein is sprake als het gaat om ‘onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen’. Door het woord ‘kennelijk’ in de omschrijving op te nemen heeft het begrip ‘bouwterrein’ een ruime uitleg. De aanvraag van een omgevingsvergunning door de koper of het ontvangen van een factuur van de architect voor de bouwtekeningen leidt er al toe dat er sprake is van een bouwterrein.

Overdrachtsbelasting, 2 of 6%?

Bij de verkrijging van een onroerende zaak wordt overdrachtsbelasting geheven. Als het gaat om woningen is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor alle andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden, geldt er een tarief van 6%.

Woning Of er sprake is van een woning voor de overdrachtsbelasting en of het 2%-tarief van toepassing is, wordt volgens rechtspraak van de Hoge Raad bepaald aan de hand van de oorspronkelijke bouwwijze van een pand. Is het pand op een later moment verbouwd zodat het voor een andere vorm van gebruik geschikt is geworden, dan is het pand alsnog als woning aan te merken als er beperkte aanpassingen nodig zijn om het pand opnieuw geschikt te maken voor bewoning.

Aanpassingen Is het gebouw zodanig ingrijpend verbouwd zodat het naar zijn aard een niet-woning is geworden, dan is het pand niet langer aan te merken als woning en is er 6% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Het omgekeerde geldt ook. Bijvoorbeeld een kantoor kan door een ingrijpende verbouwing een woning worden als het ingrijpend is verbouwd en het niet met beperkte aanpassingen weer bestemd kan worden tot een kantoor (of een ander gebouw dan een woning).

Samenloopvrijstelling

Wanneer er sprake is van een bouwterrein of een onroerende zaak die nog niet langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik genomen is, dan geldt de samenloopvrijstelling. Dit betekent dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is (art. 15 wbr) . Er wordt dan wel 21% btw geheven.

Sloopwerkzaamheden

Als een onroerende zaak die langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen, wordt geleverd, is er in principe sprake van de levering van een onroerende zaak zonder dat er btw verschuldigd is. Door uit te voeren sloopwerkzaamheden kan de onroerende zaak onder omstandigheden toch aangemerkt worden als onbebouwde grond, die belast is met btw als de koper het oogmerk heeft de grond opnieuw te bebouwen.

Sloop met oog op bebouwing Uit jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie (ecli:eu:c:2013:20) blijkt dat de levering van een onbebouwd terrein, na de sloop van het zich op dat terrein bevindende gebouw met het oog op de bebouwing van dat terrein, met btw belast is, omdat de grond bedoeld is om te worden bebouwd.

Sloopverplichting verkoper Uit een recent arrest van Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ecli:nl:rbzwb:2018:3322) blijkt dat de levering van grond met gebouwen pas als de levering van een bouwterrein is aan te merken als de verkoper verplicht is de gebouwen te slopen. Het ging in deze zaak om een bv die in maatschapsverband een nertsenfokkerij exploiteerde. Omdat het bedrijf verplaatst werd, kocht de maatschap een perceel waarop een woonhuis en een verouderd pluimveebedrijf stonden. De maten in de maatschap gaven daarbij te kennen dat zij voornemens waren om de gebouwen op het perceel te slopen. De bv stelde dat er sprake was van de levering van een bouwterrein dat met 21% btw belast is, omdat de gebouwen gesloopt zouden worden. Door de samenloopvrijstelling zou de bv dan geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen.

De rechtbank ging niet akkoord met het standpunt van de bv. De rechtbank gaf aan dat om van een bouwterrein te kunnen spreken het niet alleen vereist is dat de aanwezige gebouwen zullen worden gesloopt, maar ook dat het de verkoper is die de sloopverplichting draagt. Uit de koopovereenkomst bleek in deze zaak niet dat de sloopverplichting voor rekening van de verkoper kwam. Wel bleek uit de latere overeenkomst dat de maatschap de gebouwen zou gaan slopen. Omdat in dit geval niet afgesproken was dat de verkoper de gebouwen zou slopen, is er geen sprake van een bouwterrein. Over de levering van de onroerende zaak was daarom geen btw verschuldigd, maar overdrachtsbelasting.

bz-advies

Wordt er grond geleverd met oude gebouwen die gesloopt zullen worden en waarop vervolgens nieuwe gebouwen worden gebouwd, neem dan in de koopovereenkomst op dat de verkoper deze sloop uitvoert. Van belang is dat voor het moment van levering de sloop deels gestart is, door bijvoorbeeld kozijnen te verwijderen. In dat geval is er sprake van een bouwterrein en is er btw verschuldigd en geldt de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dit is voordelig voor kopers met recht op btw-aftrek.

Kluskavels en overdrachtsbelasting

Hof Den Haag (ecli:nl:ghdha:2018:1301) heeft kort geleden geoordeeld over toepassing van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van een kluskavel.

Gestript kantoorpand, bestemd als woning Het ging in dit geval om een voormalig bedrijfs- en kantoorpand dat door de gemeente getransformeerd was in voor wonen en werken bestemde appartementsrechten. Op het moment van de verkrijging van de appartementsrechten was het pand gestript tot een casco. Ook was de basis voor nutsvoorzieningen en riolering aangelegd. De kopers van de appartementsrechten moesten de kluskavels verder voltooien. De Belastingdienst stelde dat er 6% overdrachtsbelasting verschuldigd was bij de verkrijging van de appartementsrechten. Het hof oordeelde dat het pand door de verbouwingswerkzaamheden en de splitsing in appartementsrechten naar zijn aard bestemd was geworden voor bewoning. Daarbij waren ook de publiekrechtelijke voorschriften voor het gebruik van de onroerende zaak van belang. Het van toepassing zijnde overdrachtsbelastingtarief was daarom 2%.

bz-advies

Wanneer een pand dat naar zijn aard bestemd is om zakelijk te worden gebruikt en niet bestemd is voor bewoning, geleverd wordt aan particulieren die het pand na verbouwing zullen gaan bewonen, is het voordelig om na te gaan of voorafgaand aan de verkrijging handelingen plaats kunnen vinden waardoor het pand bestemd wordt voor bewoning. In dat geval is er namelijk 2% overdrachtsbelasting verschuldigd in plaats van 6%. Denk bijvoorbeeld aan het voorafgaand aan de verkrijging strippen van het zakelijke pand om vervolgens alvast de nutsvoorzieningen die voor bewoning noodzakelijk zijn aan te leggen.

Conclusie

Let bij de levering van een onroerende zaak zowel op de gevolgen voor de btw als op de gevolgen voor de overdrachtsbelasting. Van belang is dat vooraf wordt nagedacht over de btw-gevolgen en de gevolgen voor de overdrachtsbelasting, omdat dan waar mogelijk bijgestuurd kan worden.

Slooppand Denk bijvoorbeeld aan afspraken omtrent de sloop van een onroerende zaak. Door de levering en de verkrijging goed in te kleden en de sloop door de leverancier te laten verrichten, kan er bereikt worden dat een bouwterrein geleverd wordt zodat er 21% btw verschuldigd is en er geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden.

Heeft de koper recht op btw-aftrek? Een met btw belaste levering is voordelig voor de koper die recht heeft op aftrek van btw.

Is de afnemer een particulier, dan is het juist voordelig om de levering zonder btw te laten plaatsvinden en geen afspraken met de verkoper in de leveringsakte te maken over de sloop van de onroerende zaak door de verkoper en de sloop pas na levering te verrichten.

Kluskavels Ook bij de levering van kluskavels is het raadzaam vooraf na te denken over de gevolgen voor de btw en overdrachtsbelasting.

Schema overdrachtsbelasting, wel of geen woning? (bz 04.11.10) Schema btw-gevolgen levering onroerende zaak (bz 04.11.10)