VERKOOP - 31.08.2018

De koper en de zorgplicht van de verkopende makelaar

Zorgplicht, hoe zit het ook alweer?

Onrechtmatige daad. Natuurlijk behartigt u als verkoopmakelaar primair de belangen van uw cliënt/verkoper. Toch moet u ook rekening houden met de belangen van de koper. Gebeurt dat niet of niet voldoende, dan is er mogelijk sprake van een onrechtmatige daad, op grond waarvan u als verkoopmakelaar aansprakelijk bent voor de daardoor ontstane schade.

Concrete omstandigheden. Over het algemeen geldt dat een koper een weloverwogen besluit moet kunnen nemen om een woning al dan niet te kopen. De verkoopmakelaar heeft de (informatie)plicht om de koper voldoende en correct te informeren. Ook de onderzoeksplicht van de koper speelt echter een rol. Om te beoordelen of er sprake is van schending van de zorgplicht, moet er worden gekeken naar de concrete omstandigheden van het geval.

Reikwijdte van de informatieplicht

Niet goed geïnformeerd? Het verstrekken van onjuiste of onvolledige informatie kan leiden tot aansprakelijkheid. Het maakt hierbij uit waar de onjuiste informatie staat. Zo wordt aansprakelijkheid minder snel aangenomen als de foutieve informatie in een wervende verkoopbrochure staat. Onjuiste informatie in het koopcontract leidt daarentegen wel (eerder) tot aansprakelijkheid. Tip.  Geeft u inlichtingen naar aanleiding van een specifieke vraag van de koper, dan wordt er meer gewicht toegekend aan deze informatie. Controleer informatie en/of maak een voorbehoud als u niet voor uw inlichtingen kunt instaan.

Voorbehoud. Als de verkoopmakelaar uitdrukkelijke voorbehouden heeft gemaakt ten aanzien van de juistheid en de volledigheid van de informatie, dan wordt aansprakelijkheid minder snel aangenomen. Tip.  Omschrijf uw voorbehouden zo specifiek mogelijk en doe dit bij voorkeur schriftelijk.

Aard van de informatie. Hoe essentiëler de informatie (voor de koper) is, hoe eerder u als verkoopmakelaar aansprakelijk bent voor ontbrekende of onjuiste informatie.

Onderzoeksplicht koper

Kennis van de koper. Ten slotte speelt ook de onderzoeksplicht van de koper een rol. Hierbij geldt over het algemeen: hoe meer kennis de koper heeft, hoe minder groot de verplichtingen van de verkopend makelaar zijn. Als de koper kennis ‘inhuurt’, wordt die kennis aan hem toegerekend. Over het algemeen geldt dan ook dat de zorgplicht van de verkopend makelaar minder ver strekt als de koper een aankoopmakelaar meebrengt.

Wat zegt de rechter?

Uitgebreid onderzoek. Ook kopers die een advocaat hadden ingeschakeld, faalden onlangs in hun claim bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 31.05.2018 (GHARL:2018:4816). Toen bleek dat de erfdienstbaarheid zwaarder drukte dan de kopers hadden voorzien, stelden zij de verkopend makelaar aansprakelijk. Het hof wees de vordering af. In dit geval lijkt het zwaar te wegen dat de kopers juist voor deze erfdienstbaarheid een advocaat hadden ingeschakeld. Ook de omstandigheid dat de makelaar wel onderzoek had gedaan in de openbare registers, speelt hierbij mee. Let op.  Dat de koper een deskundige inhuurt, betekent dus niet dat u niet de gebruikelijke onderzoeken moet uitvoeren.