Kan een verhuurder de huur zomaar opzeggen?

Vaste huurperiode

Kan het wel? De eerste vraag is of de verhuurder wel kan opzeggen. De wet zegt dat de huurtermijn die in de overeenkomst is afgesproken niet opzijgezet kan worden. Heeft u dus een huurcontract dat nog jaren loopt? Dan kan pas tegen het einde van die periode worden opgezegd.

Wat zegt de wet? Standaard wordt een middenstandsbedrijfsruimte verhuurd voor vijf + vijf jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Maar er kan ook een periode van 10 jaar worden afgesproken of steeds een nieuwe periode van vijf jaar. In de wet staat dat het gedurende de eerste 10 jaar zeer lastig is om de huurovereenkomst op te zeggen. Na 10 jaar wordt dat anders.

Opzegvereisten

Vereisten. De verhuurder moet aan alle wettelijke opzegvereisten voldoen. Hij moet daarbij in ieder geval een opzegtermijn van één jaar in acht nemen en de opzegbrief aangetekend verzenden. Bovendien moet de opzegbrief vermelden welke opzeggronden gelden.

Opzeggronden. Uit de bestaande opzeggronden moeten er een of meerdere gronden gekozen worden en worden toegelicht.

• De opzeggronden na vijf jaar zijn: de huurder heeft zich niet goed gedragen of er is sprake van dringend eigen gebruik (met een wachttijd van drie jaar voor een nieuwe eigenaar).
• Na 10 jaar komen daar bij: een belangenafweging, de huurder stemt niet in met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst of de verhuurder wil een bestemming volgens een geldig bestemmingsplan realiseren.

De rechter heeft het laatste woord

Toets. Voor alle opzeggingen geldt: de huurovereenkomst blijft na opzegging doorlopen totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op het verzoek van de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit is alleen anders als u als huurder instemt met de opzegging, zelf heeft opgezegd of als u als huurder op een andere manier akkoord gaat met huurbeëindiging (zoals bij een beëindigingsovereenkomst).

Verhuis- en inrichtingskosten vergoed

Voor de huurder. Zowel de huurder als een eventuele onderhuurder hebben recht op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten (artikel 6:297 lid 1 BW) . In de procedure tot beëindiging zal de rechter aan de verhuurder meedelen welk bedrag voor verhuis- en inrichtingskosten hij wil toekennen aan de huurder. De verhuurder kan er dan nog voor kiezen de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken. Tip. Het is aan u als huurder om in zo’n procedure inzichtelijk te maken welke kosten u zult hebben. U kunt dus uw schade vorderen.

Niet álle schade aldus de rechter

Niet de goodwill van de nieuwe locatie. In een recente uitspraak heeft de Hoge Raad, 16.02.2018 (HR:2018:209), beslist dat eventuele goodwill die de huurder zou moeten betalen bij de verkrijging van een nieuwe bedrijfslocatie (going concern) hier niet onder valt. Het gaat enkel om kosten voor verhuizen en de inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte. Het geldt dus niet voor een te betalen overnamesom voor de nieuwe bedrijfsruimte. De schadevergoeding kan flink oplopen.