MAKELAARSCONTRACT - 25.04.2018

Aansprakelijk, maar geen schadeplicht

Meetinstructie. Steeds vaker zien we procedures waarbij verkopend makelaars worden aangesproken door kopers, omdat de door de verkopend makelaar opgegeven woonoppervlakte niet juist blijkt te zijn. Let op. Als vastgesteld wordt dat de verkopend makelaar niet heeft gehandeld overeenkomstig de meetinstructie, dan is hij zwaar de klos. De meetinstructie is immers ingevoerd omdat deze voor kopers van belang is. Dit leidt echter toch niet altijd tot de verplichting om een schadevergoeding te betalen.

Recente uitspraak. Dat blijkt wel uit een recente uitspraak van de Rechtbank Rotterdam, 02.02.2018 (RBROT:2018:721) . De klagende koper maakte het daarbij trouwens ook behoorlijk bont.

Woonoppervlakte niet juist

Onjuist opgemeten. In die zaak ging het om de beroepsaansprakelijkheid van de verkopend makelaar vanwege het feit dat hij de oppervlakte van het door hem verkochte appartement onjuist had opgemeten en daarmee ook onjuist in de verkoopbrochure had vermeld.

Wezenlijk kenmerk van de woning. Volgens vaste rechtspraak overweegt de rechtbank dat een makelaar die in een verkoopbrochure niet de juiste oppervlakte noemt van een te koop aangeboden woning, niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht. De oppervlakte is immers een van de wezenlijke kenmerken van een woning, zodat de genoemde oppervlakte in beginsel correct moet zijn.

Toerekenbare beroepsfout. Nu de verkopend makelaar deze zorgvuldigheid niet heeft betracht, is er in beginsel sprake van een hem toerekenbare beroepsfout en moet de daaruit volgende schade van de koper worden vergoed.

Deskundige ingeschakeld. Vermeldenswaardig is nog dat u als makelaar ook civielrechtelijk aansprakelijk blijft als u ten behoeve van het opmeten van een onroerende zaak een deskundige heeft ingeschakeld die goed bekend staat. In tuchtrechtelijke zin kan dit echter een reden zijn om te oordelen dat u als makelaar geen verwijt kan worden gemaakt.

Maar wat is de schade?

Geen schade geleden. We zien echter ook wel eens dat dergelijke procedures uiteindelijk stranden op de omstandigheid dat de koper geen schade heeft geleden. In het onderhavige geval speelde dat eveneens. De rechtbank oordeelde weliswaar dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld, maar de vordering van de koper werd niet toegewezen omdat de beroepsfout niet heeft geleid tot de gestelde schade.

Wat is voor de koper van belang? In dit geval was niet in geschil dat het voor de koper niet van belang was dat het aan te kopen appartement ten minste een oppervlakte had zoals de makelaar foutief had doorgegeven, maar enkel dat de oppervlakte dusdanig was dat er slaapkamers voor zijn twee kinderen konden worden gemaakt.

Marktconforme prijs. Bovendien stond niet vast dat het appartement niet voor een marktconforme prijs is aangekocht. Sterker nog, de koper heeft het appartement met een winst van maar liefst € 100.000,- kunnen verkopen en wel op een termijn van twee jaar na zijn eigen aankoop.