VERKOOP - 16.02.2018

Woning kopen met parkeervergunning?

Wat mag er verwacht worden?

Gerechtvaardigde verwachting? De verkoper moet een woning leveren die voldoet aan de gerechtvaardigde verwachting van uw cliënt. Wil uw cliënt er dus zeker van zijn dat hij een parkeervergunning kan krijgen, dan moet uit de koopovereenkomst voortvloeien dat hij daar recht op heeft. In ieder geval moet het duidelijk zijn dat hij bij de koop de gerechtvaardigde verwachting had een parkeervergunning te verkrijgen.

Conformiteit. Een koper mag verwachten dat een woning of een appartement:

• de eigenschappen bezit die voor het normale gebruik nodig zijn en waarvan de afwezigheid niet hoeft te worden betwijfeld; of
• de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een bijzonder gebruik als dat in de overeenkomst is voorzien.

Non-conformiteit. Als een verkochte woning - mede gelet op de aard van de overeenkomst en de mededelingen van de verkoper - niet beschikt over voornoemde eigenschappen, dan is er sprake van non-conformiteit (art. 7:17 BW) . De zaak voldoet dan niet aan de gerechtvaardigde verwachting.

Is een parkeervergunning essentieel?

Essentieel onderdeel? De kopers van een appartement in Amsterdam deden bij de Rechtbank Amsterdam, 07.09.2017 (RBAMS:2017:5721) , een beroep op non-conformiteit, toen bleek dat zij geen parkeervergunning konden krijgen. Voor hen was het recht op een parkeervergunning een belangrijke eigenschap. Toen bleek dat zij die niet konden krijgen, vonden zij dat de verkoper moest opdraaien voor hun parkeerkosten.

Niets ervan! De rechter vond echter dat er geen sprake was van non-conformiteit. Daarvan kon namelijk alleen sprake zijn als de parkeervergunning een essentieel onderdeel van de koopovereenkomst van het appartement was. Het gebruik van de woning als zodanig werd echter niet belemmerd doordat de parkeervergunning werd geweigerd. Volgens de rechter was het recht op een parkeervergunning geen essentieel onderdeel bij de aankoop. Om die reden was de verwachting van de kopers dat zij een parkeervergunning konden krijgen, niet gerechtvaardigd.

Niet vertrouwen op aannames!

Deze uitspraak laat zien dat een koper niet kan varen op aannames. Dat hij een bepaalde verwachting heeft bij de aankoop, wil immers niet altijd zeggen dat deze verwachting gerechtvaardigd is. Tip. Voorkom verrassingen en maak goede afspraken. Neem het recht op een parkeervergunning als bijzondere eigenschap op in de overeenkomst. Zeker als die voor de koper essentieel is.

Wat nu als de verkoper een dergelijke (bijzondere) eigenschap niet kan of niet wil overeenkomen? Maak de verkoper dan duidelijk dat het verkrijgen van een parkeervergunning van doorslaggevend belang is voor uw cliënt. Vraag daar dus expliciet naar. Heeft de verkoper misschien zelf een parkeervergunning? En zo nee, waarom niet? Geef in ieder geval aan dat het kunnen krijgen van zo’n vergunning van essentieel belang is. Als de verkoper namelijk weet dat het verkrijgen van een parkeervergunning zo belangrijk is, moet hij het melden als hij ervan op de hoogte is dat het niet mogelijk is om zo’n vergunning te krijgen of dat het krijgen van zo’n vergunning geen zekerheid is.